Dicas e técnicas para a elaboração de um dos principais documentos na corretagem de imóveis

O profissional pode ter 15 anos de experiência na intermediação ou mesmo ter chegado agora recebendo a sua carteira, mas de uma coisa nós termos certeza: todos já ouviram falar da importância da promessa de compra e venda. Documento essencial na negociação imobiliária, é ele que dá suporte e segurança para o corretor de imóveis e ao cliente. Mas será que, mesmo aquele que atua na profissão há bastante tempo, sabe exatamente como produzir e elaborar uma promessa, evitando conflitos posteriores?

A promessa de compra e venda é espécie de contrato através do qual uma pessoa, física ou jurídica, denominada no próprio documento promitente ou compromitente vendedora, se obriga a vender a outra, denominada promissária ou compromissária (ou promitente) compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados.

O advogado e especialista em Direito Imobiliário, Hamilton Quirino, explica como funciona o contrato:

– É um contrato preliminar, porque a ele se seguirá o instrumento definitivo, representado pela escritura de compra e venda. A promessa pode ensejar futura rescisão, caso não sejam cumpridas suas cláusulas. No entanto, poderá ser celebrada em caráter irrevogável e irretratável, principalmente quando o preço já está quitado, e por alguma razão as partes não podem, no momento, fazer a escritura definitiva.

A forma do contrato em foco, seus efeitos e sua execução têm sido alvo de diversas discussões doutrinárias, dando origem a diferentes correntes jurisprudenciais e merecendo atenção do legislador, com sucessivas alterações nas normas referentes aos contratos de promessa de compra e venda, culminando com a introdução, no Código Civil de 2002, dos arts. 1.417 e 1.418, que tratam do direito do promitente comprador.

– A promessa de compra e venda pode também incorporar as arras ou o sinal, previstos nos artigos 417 a 420 do Código Civil, o que é recomendável quando o valor inicial é elevado. Assim, ao invés de um simples recibo particular de sinal e princípio de pagamento, todas as regras do negócio, desde o seu nascedouro, podem ser feitas através de uma escritura de promessa de compra e venda, que poderá ser pública ou particular – comenta Quirino.

Mas quais seriam as principais cláusulas desse documento, o que exatamente deveria constar? Essa pergunta quem responde é o professor e mestre em Direito, Marcos Aurélio Lopes da Silva:

– É fundamental, como todo contrato, a correta identificação das partes, com individualização de cada uma, a completa informação sobre o estado civil, o preço e os prazos e as condições para pagamento, o local onde se deve realizar o pagamento e os requisitos para a lavratura da escritura definitiva de compra e venda. Também é importante incluir uma procuração para assinatura da escritura definitiva, para quando estiver cumprida inteiramente a obrigação do promissário comprador. Caberá a este indicar para esse encargo um parente ou pessoa de sua confiança. Muito importante também informações sobre a desocupação do imóvel, se for o caso – quando a posse for efetivamente transmitida.

Para Marco Aurélio, é muito importante detalhar o documento para que problemas não ocorram no futuro:

– Eu dou um destaque maior a essa questão da desocupação porque muitos conflitos são gerados em razão disso. Alguns entendem que já com o início do pagamento se deve desocupar e outros entendem que só com a efetivação da compra e venda é que deve ser feita a desocupação.

Mas e se uma das partes se arrepender de concretizar o negócio? Segundo Marco Aurélio, a cláusula de arrependimento é fundamental também para a segurança das partes:

– É possível o arrependimento sim. Desde que nós tenhamos as penalidades bem definidas. É necessário que a cláusula informe até quando pode se dar esse arrependimento. É bem parecido com o sinal ou arras, pois nesse contrato também existem penalidades. Portanto, a promessa de compra e venda também tem essa oportunidade de arrependimento. É importante destacar que a maioria dos contratos hoje é feita sem a cláusula de arrependimento, o que pode gerar conflitos mais à frente. Então, minha recomendação é que se coloque esse item para evitar futuros desconfortos.

Fonte: Stand Edição 41 – Revista do Creci-RJ