Lidar com a perda de um parente é muito difícil, e muitas vezes, além da tristeza e do abalo emocional, em alguns casos também é necessário se envolver com a questão da divisão dos bens

Não é fácil abordar um tema tão complexo, mas muitas vezes a divisão do patrimônio pode se tornar um fardo. Quando há um falecimento, os herdeiros devem providenciar o inventário, ou seja, a lista dos bens e das dívidas do falecido, incluindo também a identificação dos beneficiários, para posterior partilha dos bens.

Com o falecimento, de acordo com o Código Civil, os herdeiros têm até 60 dias para fazer o inventário. Basicamente existem duas vias para a realização desse procedimento: judicial e extrajudicial.

Um grande avanço foi a publicação da Lei Federal 11.441/2007 que possibilitou a realização de inventários fora da esfera judicial, ou seja, permitiu que fosse feito através de escritura pública nos Cartórios de Notas em situações específicas: caso o falecido não tenha deixado um testamento, quando não há o envolvimento de interessados incapazes (menores e interditados), quando há o consenso dos herdeiros sobre a divisão dos bens, em situações que não existam dívidas tributárias do imóvel e caso o falecido não tenha pendências junto à Receita Federal.

Já no inventário judicial há o acompanhamento de um juiz e deve ser feito sempre que o falecido tenha deixado um testamento, quando há interessados incapazes e quando não há consenso entre os herdeiros em relação à partilha. Nesse tipo de inventário há a expedição do formal de partilha.

– A diferença entre o inventário judicial e o extrajudicial está no procedimento. O inventário extrajudicial é mais célere. Se um processo judicial pode demorar anos para uma solução, o inventário extrajudicial pode ser solucionado em meses, trazendo praticidade para os envolvidos – explica Júlio Cesar Sanchez, advogado especialista em direito imobiliário e professor.

Em todo inventário uma pessoa é nomeada como inventariante e se responsabiliza diretamente pelo processo. Essa função pode ser exercida pelo cônjuge ou companheiro e outros herdeiros.

IMPACTOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Imagina um cenário em que o corretor encontrou o imóvel tão desejado pelo cliente, mas depois da alegria veio a preocupação. Na análise documental realizada pelo profissional foi verificada que a unidade constava em um inventário que ainda estava em andamento. Em uma situação que os herdeiros não comunicam que o bem está em inventário, uma análise eficiente da matrícula do imóvel permite a verificação do nome do proprietário da unidade. Se o nome dos herdeiros não constar no documento representa que o inventário não foi finalizado.

Cabe destacar que o imóvel que se encontra em um processo de inventário pode ser negociado. Porém, especialmente nos casos de inventário extrajudicial, é sempre recomendado que o imóvel seja negociado após a concretização dos trâmites.

Quando o imóvel está inserido em um contexto de inventário judicial, existe a obrigatoriedade de solicitar a autorização do juiz para que a negociação seja realizada. Devem ser apresentados os motivos da venda ser efetuada durante o processo, além de toda a documentação pertinente para a devida anuência do magistrado.

– A venda de um imóvel dentro de um inventário judicial é feita através do pedido de alvará judicial que pode ser feito dentro do inventário ou através de petição judicial. Com essa autorização do juiz a negociação passa a ter mais segurança – explica Júlio Cesar Sanchez.

As propriedades deixadas pelo falecido até a partilha ficam em nome do espólio até terminar o inventário. Dessa forma, a herança é transmitida aos herdeiros, mas a individualização dos bens acontece apenas na partilha. Em casos de inventário judicial, muitas vezes os herdeiros acabam recorrendo à venda de um imóvel, que faz parte do inventário antes da finalização, para pagar os custos inerentes ao processo.

Um detalhe de grande importância é que o comprador precisa ser orientado de que o registro do imóvel só poderá ser feito após a finalização do processo de inventário.

– O registro do imóvel para o nome do comprador só pode ser feito após a finalização do inventário e a expedição do formal de partilha, caso o procedimento seja judicial ou feita a escritura pública no inventário extrajudicial. Isso acontece mesmo com o alvará do juiz pois o pedido de alvará judicial é uma solicitação para autorizar a venda, mas não autoriza que seja feito o registro – comenta Júlio Cesar Sanchez.

É recomendado sempre avaliar os riscos

Financeiramente pode ser um bom negócio já que o imóvel que se encontra com esse perfil pode apresentar valor abaixo dos praticados no mercado, porém o comprador deve se preparar pois uma negociação desse tipo é mais lenta e burocrática.

Além da análise completa da documentação do imóvel, verificando se o bem está regular, compreendendo se o proprietário apresenta dívidas, proporcionando segurança à negociação, em situações de inventário a análise completa dos documentos dos herdeiros também é indispensável. Assim será possível garantir que não há pendências que podem recair sobre o imóvel. Essa análise completa se faz necessária pois qualquer dívida do falecido ou dos herdeiros, ou até mesmo dívidas de outros bens que fazem parte do patrimônio podem atrasar ou impedir a negociação.

Fonte: Stand Edição 53 – Revista do Creci-RJ
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