CONDIÇÃO ESPECÍFICA REQUER AMPLO CONHECIMENTO DO CORRETOR DE IMÓVEIS

O ponto-chave para os corretores de imóveis que se destacam no mercado não é a comissão recebida em uma negociação imobiliária, mas sim a confiança do cliente, que se transforma na fidelização. Ganha maior notoriedade no setor aquele que fideliza clientes, porém esse não é um processo simples, requer do profissional inicialmente um completo domínio das matérias relacionadas ao mercado imobiliário. Um mínimo deslize na negociação pode representar não apenas a perda de uma venda, mas a quebra da convicção que o cliente tem no corretor de imóveis.

É dever deste profissional realizar a análise minuciosa dos documentos pertinentes à negociação. E essa verificação precisa ser feita aos mínimos detalhes, pois há situações não tão difundidas que podem prejudicar a concretização de uma negociação imobiliária. Uma delas é a doação com cláusula de reversão, que consiste no fato de no caso de uma doação de imóveis, o doador poder estipular que o imóvel doado retorne para si caso o donatário faleça antes dele.

A cláusula de reversão está prevista no Artigo 547 do Código Civil:

Art. 547: O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro.

O advogado especialista em direito imobiliário Leandro Sender explicou como funciona essa situação específica na prática.

– A doação com cláusula de reversão consiste na possibilidade de estabelecer que, caso o donatário (aquele que recebe o bem) venha a falecer antes do doador, os bens retornarão ao seu patrimônio. Em outras palavras, vindo a óbito o donatário antes do doador, caso tenha sido gravada a doação com cláusula de reversão, os bens irão retornar para o doador no estado em que se encontram. Veja, portanto, que a cláusula de reversão precisa ser expressamente estipulada e deve ser feita na própria escritura de doação, de modo que seja gravada na matrícula do imóvel.

Leandro complementa explicando como funciona o retorno do bem ao patrimônio do doador em caso de falecimento do donatário:

– O procedimento é igualmente simples, bastando averbar o óbito na matrícula do imóvel e cancelar a doação antes realizada. Para tanto, é necessário se dirigir ao competente Cartório de Registro de Imóveis munido de certidão de óbito original ou cópia autenticada e requerer a devida averbação, pagando os emolumentos correspondentes. Um ponto interessante é que a cláusula de reversão somente pode ser estabelecida em favor do doador, não sendo possível estabelecer que, com a morte do donatário, o imóvel integre o patrimônio de um terceiro.

O corretor de imóveis deve ter total cuidado na hora de visualizar essas situações nos documentos e certidões do imóvel, isso por que, muitas vezes, o proprietário não o avisa dessas circunstâncias, cabendo ao profissional ter essa diligência para não ser responsabilizado no futuro em virtude de problemas que poderiam ser previstos na etapa de análise de documentos.

– Veja que, na forma do artigo 723, parágrafo único do Código Civil, o corretor de imóveis é obrigado a prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, sob pena de responder por eventuais perdas e danos sofridos. Sendo assim, o corretor pode ser responsabilizado caso intermedeie transação de imóvel e não avise ao comprador sobre a existência dos riscos de se adquirir imóvel em que existe doação com cláusula de reversão. Para verificar se existe cláusula de reversão, basta solicitar uma certidão de ônus reais atualizada do imóvel – comenta o advogado.

Uma questão importante refere-se à possibilidade de que os imóveis doados com essa cláusula de reversão sejam negociados. Para Leandro Sander, de fato é possível, mas pontos importantes merecem ser destacados:

– Importante destacar que ao receber o imóvel através de doação, apesar da existência de cláusula de reversão, o donatário poderá livremente dispor do bem, podendo vendê-lo, por exemplo. No entanto, sendo a reversão uma condição resolutiva, o adquirente deste bem gravado com cláusula de reversão adquire a propriedade resolúvel, ou seja, na hipótese de o antigo donatário (que vendeu o bem) vir a óbito em momento anterior ao doador, a propriedade será resolvida e o imóvel retornará ao patrimônio do doador, independentemente de ter ocorrido eventual alienação do imóvel, ou seja, mesmo se houver a venda pelo donatário a um terceiro, caso haja cláusula de reversão e o donatário venha a óbito antes do doador, o imóvel retornará ao patrimônio do doador. O artigo 1.359 do Código Civil é claro ao pontuar que o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, poderá reivindicar o imóvel. Este ponto merece atenção, sendo extremamente recomendável que o corretor de imóveis que porventura intermediar a alienação, verificando a existência de cláusula de reversão, exija sua revogação antes da alienação do imóvel, caso o doador ainda esteja vivo.

A qualquer tempo o doador poderá revogar está cláusula, como finaliza Leandro Sender:

– Por se tratar de direito disponível das partes, a revogação de cláusula de reversão é plenamente possível e pode ser realizada a qualquer tempo, sendo necessária a anuência expressa do donatário. Para tanto, será necessária a lavratura de escritura pública de revogação de cláusula de reversão com a conseqüente averbação perante o competente cartório registral.

Fonte: Stand Edição 52 – Revista do Creci-RJ
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