Saiba tudo sobre esse polêmico assunto que está gerando muita discussão

Sejam empreendimentos residenciais, comerciais, sejam terrenos ou loteamentos, imóveis são, historicamente, uma das formas mais tradicionais de investimento, por isso investir em imóveis é sem dúvida uma das melhores e mais seguras formas de investimento no Brasil apesar de certa má fama que esse negócio jurídico possa ter no senso comum da população. Investir em imóvel para locação é mais barato, seguro e estável que muitas outras aplicações financeiras. Para termos uma ideia, até poucos meses, o aluguel rendia mais que renda fixa e a tendência é que com a estabilidade econômica esse cenário volte a existir. Além disso, pesa a favor do investimento de aluguel, a recente corrida à bolsa de valores que, com suas aplicações voláteis e arriscadas, até mesmos nos fundos imobiliários, fez com que muita gente perdesse muito dinheiro.

É claro que é preciso uma boa assessoria imobiliária para que tudo dê certo em uma relação de longo prazo, como é o da locação. Os casos que dão dor de cabeça são bem pequenos, uma mostra disso é que mais de 95% dos inquilinos pagam aluguel em dia, um número substancial para o cenário brasileiro. Aluguel é uma das últimas obrigações que um inquilino atrasa, pois é a moradia de sua família (na locação residencial) ou seu sustento (na locação comercial), que dependem do aluguel estar em dia, ou haverá o despejo indesejado.

O risco desse investimento estaria numa eventual inadimplência do inquilino, pois uma das maiores dores no mercado de locação é, certamente, o atraso de aluguel, logo seguido pela preocupação com o estado de conservação do imóvel findo o contrato de aluguel.

Muitas foram as estratégias de locadores e imobiliárias para minimizar tais situações, seja nos pedidos exagerados de documentações infindáveis para locação, seja na exigência de garantias pagas ou até na obrigação de se apresentar dois fiadores com dois imóveis cada, onerando demais o inquilino.

Ainda assim, a experiência mostra que tantas exigências minimizam, mas não resolvem de fato os prejuízos causados em caso de ocorrência de sinistros.

É justamente esse problema que o Projeto de Lei 3999/20, de autoria do deputado Hugo leal (PSD – RJ), pretende resolver, permitindo que o despejo seja feito fora da esfera judicial, podendo ser feita através de cartório, assim como vem acontecendo em casos dos divórcios, inventários e partilhas e usucapião, todos extrajudiciais feitos em sede cartorária.

A intenção do legislador, caso o projeto vire lei, é possibilitar que despejo extrajudicial seja aplicado quando o inquilino estiver com aluguel atrasado e não houver acordo, dando mais celeridade ao processo judicial que pode levar anos na justiça comum. Estima-se que esse procedimento leve até seis meses, na prática, bem menos que na esfera comum, que pode levar dois ou mais anos, a depender da comarca.

Pela proposta, que tramita na Câmara dos Deputados e está aguardando parecer do relator na Comissão de Defesa do Consumidor, todo o procedimento será feito por meio de cartório, com acompanhamento obrigatório de um advogado e a qualquer momento o inquilino poderá recorrer à justiça comum, garantindo o direito à ampla defesa.

No projeto podemos encontrar os procedimentos para o despejo de forma detalhada. Ele estabelece que o tabelião de notas, com a entrega da documentação deverá entrar com o pedido de despejo extrajudicial através de ata notarial, confeccionada em cartório de ofício de notas com as informações sobre o inquilino, o contrato e o valor atrasado.

Após a lavratura da ata será feita a notificação extrajudicial do inquilino, a cargo de cartório de registro de títulos e documentos. A notificação ocorrerá em até 30 dias corridos.

O locatário, após a notificação, poderá: realizar o pagamento, com depósito do valor integral, preservando a locação; ou desocupar o imóvel, comunicando a escolha ao tabelião de notas, com a entrega das chaves mediante recibo na serventia.

Se não houver manifestação do inquilino, o proprietário do imóvel poderá decretar o despejo compulsório. Nesta fase haverá participação do Judiciário, com o processo de execução, após notificação do cartório.

O projeto regulamenta ainda a devolução do imóvel, por parte do inquilino, antes do encerramento do contrato

Pelo texto, a chamada “consignação extrajudicial de chaves” ou devolução de chaves, também terá fases em cartório e presença obrigatória de advogado, só que desta vez a iniciativa será do locatário.

Todos esses procedimentos serão pagos pelas partes interessadas, os cartórios ainda vão definir quais serão os valores de cada ato, entretanto, acreditamos que não serão muito diferentes dos hoje já praticados para atos semelhantes e nem será muito mais caro do que hoje é praticado pela justiça estadual, sob pena de não haver procura pelo serviço.

Caso o Projeto de Lei passe, como consequência, espera-se que mais proprietários venham a colocar seus imóveis vagos para locação. Por este motivo, imagina-se que o número de ofertas de unidades residenciais para locação, que hoje é de pouco mais de 10 mil imóveis no Rio de Janeiro, por exemplo, possa dobrar em pouco tempo, pois muitos donos de casas e apartamentos que preferiam deixar seus imóveis vazios, irão coloca-los para alugar, justamente devido a essa nova realidade, em rapidamente o dono poderá retomar seu imóvel. No Brasil, cerca apenas de 18% dos domicílios são alugados, enquanto em países desenvolvidos, esse percentual chega a 40% das moradias.

Outra consequência positiva é que os valores de aluguel devem diminuir, já que pela lei da oferta e da procura, quanto mais oferta, menor o preço, sem falar na diminuição das exigências de garantias, a possível (mas improvável) extinção definitiva da figura do fiador e a diminuição dos valores das garantias pagas. Investir em imóveis após essa importante mudança de rumo, será ainda melhor!

Fonte: Revista Renascença 11
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