A avaliação imobiliária dia após dia vem ganhando cada vez mais
espaço e atraindo profissionais para este segmento

A avaliação imobiliária tem como objetivo de estimar o valor pecuniário de um bem imóvel, de seus frutos ou direitos, voltados para diferentes fins como compra e venda, locação, partilha de bens, garantias hipotecárias, desapropriação, entre outros. Se aplica a todo tipo de imóvel, sendo ele rural, urbano, residencial ou não residencial.

É impressionante que cada vez mais os corretores de imóveis estão se voltando para este mercado. Desde a promulgação da lei 6.530/78 o corretor está habilitado a realizar a avaliação e elaborar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), documento indispensável em que é apresentado a partir de critérios técnicos e análise criteriosa o valor comercial do imóvel.

Começando a detalhar questões importantes sobre este segmento, a vistoria representa uma etapa fundamental em todo o processo de avaliação. Não se pode avaliar sem antes vistoriar tanto o imóvel quanto o entorno. Como explica a corretora de imóveis e perita judicial, Telma Sueli Teixeira:

– Vistoria é o carro-chefe da avaliação imobiliária. É impossível nas avaliações, quer sejam extrajudiciais ou judiciais, avaliar sem vistoriar. Nas perícias imobiliárias, as diligências ao local têm a finalidade de vistoriar. É nessa etapa que se constata fatos, mediante um exame minucioso, uma descrição dos elementos que compõem o imóvel. É uma inspeção detalhada item por item. A vistoria sempre vai anteceder a avaliação de acordo com as normas técnicas, então podemos dizer que vistoria é o relato do que teus olhos veem, e será interpretado de forma técnica no laudo de avaliação pericial ou no PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica). Juntando elementos que irão contribuir para o resultado da avaliação, que precisa ser eficaz, facilitando e fornecendo elementos essenciais para a realização da avaliação do bem de forma técnica.

Sobre o PTAM trata-se do documento elaborado pelo corretor avaliador que possui um selo numerado, que dá autenticidade e notoriedade ao documento, podendo ser usado para fins judiciais, tanto para compra, venda, aluguel e fins administrativos.

Informações que não podem faltar no PTAM

1 – Primeiro identifique quem solicitou a avaliação. No caso de uma pessoa jurídica é necessário não apenas a Razão Social, mas também o CNPJ. Sendo pessoa física, coloque todos os dados, desde nome e CPF até a profissão;
2 – Em seguida descreva o motivo, a finalidade da elaboração do Parecer Técnico;
3 – Ponto essencial: Identifique o imóvel com detalhes. Liste características que possam valorizar o imóvel ou desvalorizá-lo; Esse procedimento também é importante para futuras avaliações;
4 – Contextualize o ambiente em que o imóvel está inserido. Como é o entorno e suas características em termos de infraestrutura. Esse item é importante para aplicar o método comparativo de dados de mercado;
5 – Indique qual o método utilizado. É um requisito legal e deve constar no PTAM. Os métodos mais utilizados serão detalhados ao longo da reportagem. Pesquise no mercado dados referentes à sua avaliação. Imóveis semelhantes e com valoração dentro da realidade regional. Quanto maior o número de dados melhor. E não esqueça de mencionar as fontes.

Sobre as informações técnicas é necessário compreender que existem princípios que norteiam a avaliação imobiliária. Entre eles destacam-se o Princípio da Oferta e da Procura, o mais difundido no mercado imobiliário, em que o valor do imóvel depende do equilíbrio da oferta e da procura, o Princípio do Maior e Melhor Uso, baseado na ideia de que o valor do imóvel será o que proporcionar melhores resultados financeiros, o Princípio da Proporcionalidade indicando que em caso de dois bens semelhantes, dentro de mercados semelhantes, possuem preços semelhantes, o Princípio da Rentabilidade, no qual o imóvel é avaliado com base na possibilidade de obtenção de rendimento futuro.

Os profissionais já inseridos neste mercado não podem deixar de absorver na totalidade as diretrizes fixadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para procedimentos gerais e condutas de avaliação de bens urbanos e rurais. Tratam-se das normas NBR 14653-1, NBR 14653-2 e NBR 14653-3 que representam um material valioso aos corretores de imóveis. Vale a pena a leitura completa deste material.

Após abordar alguns princípios e normas de referência quando o assunto é avaliação imobiliária, o próximo tópico abordará os métodos utilizados pelo corretor avaliador para determinar o preço da propriedade. O mais conhecido no segmento imobiliário é o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado Imobiliário, baseado em pesquisa sobre imóveis semelhantes na localidade, através de uma triagem feita pelo profissional, comparando com o bem que está sendo avaliado. Aqui, o grande diferencial é a homogenização dos dados, ou seja, a aplicação de coeficientes corretivos de preço, fazendo com que imóveis de perfis diferentes sejam colocados na mesma base. Outro método no radar dos corretores avaliadores é o Involutivo em que se pode chegar ao valor da unidade com o fundamento de estudos de viabilidade técnico econômico para o valor de um terreno, não construído, embasado no seu aproveitamento mediante empreendimento imobiliário futuro.

Existe também o Método Evolutivo que indica que a composição do valor total do imóvel avaliado pode ser determinada através da conjugação de fatores, ou seja, é feito com base na junção dos valores dos seus componentes, sendo realizado a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias e o fator de comercialização.

Portanto são diversos fatores que influenciam no processo de uma avaliação imobiliária e que necessitam de uma completa atenção por parte dos corretores para determinar o preço de um imóvel de maneira eficiente, transmitindo segurança para os clientes.

Ingressando na avaliação imobiliária

Muitos profissionais já atuam no segmento de avaliação imobiliária, mas uma outra grande quantidade de corretores de imóveis busca informações para poder também trabalhar como avaliadores, saindo do tradicional compra, venda e locação. Divisor de águas nessa questão foi a publicação da Resolução Cofeci 1.066/2007, que criou o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliário (CNAI) e desenvolveu diretrizes para aprimorar os pareceres emitidos pelos corretores de imóveis. Inicialmente é preciso se especializar e concluir o curso de avaliação imobiliária em instituições reconhecidas pelo Conselho Federal para em seguida obter a inscrição no CNAI.

Destaca-se que desde 2015, o Creci-RJ oferece aos corretores de imóveis em dia com a instituição o curso de avaliação imobiliária gratuito. Uma excelente oportunidade de desenvolvimento para a carreira dos profissionais.

Conversamos com a corretora avaliadora Celia Soares, que recentemente se formou no curso de Avaliação de Imóveis ministrado pelo Conselho, e a profissional afirma categoricamente a sua percepção inicial sobre este mercado:

– Na questão dos processos judiciais, tenho percebido uma grande demanda, através do contato com outros corretores parceiros. E já na questão de venda de imóveis, o curso me deu um grande up, levando-se em conta que um dos itens mais importantes durante a captação/intermediação/venda do imóvel é seu preço, que deve estar dentro de um valor de mercado aceitável e só através de uma avaliação criteriosa e bem-feita podemos ter dados consistentes e reais para uma melhor argumentação junto ao cliente proprietário e efetivo resultado. Me considero uma corretora da nova geração e isso não está relacionado ao meu tempo de profissão, mas a minha capacidade de mudar padrões e procedimentos antigos, que vinham sendo utilizados e vivenciados pelos “antigos corretores”. A mudança é mais profunda do que muitos pensam, é uma mudança de mindset, pois onde antes a preocupação era em apenas vender um imóvel e receber a comissão, hoje a principal característica de um bom profissional é sua capacidade de primeiramente, entender as necessidades de cada cliente. Se antes, o maior objetivo era o imóvel, hoje é o cliente e nunca se esquecendo que um bom atendimento tem uma grande possibilidade de se tornar uma ótima fonte de rede de contatos.

O também corretor de imóveis Vanderlei Novais, que atua na profissão há mais de 10 anos, afirma que se inseriu no mercado por ser formado em arquitetura e urbanismo e ter visto na avaliação imobiliária um ramo interessante e promissor. Sobre como encontrou o mercado quando iniciou na profissão e sobre as oportunidades do setor atualmente, Vanderlei diz:

– Sendo arquiteto e urbanista, visualizei, no segmento imobiliário, que havia a interligação de três áreas de meu interesse: arquitetura, urbanização e comercialização de imóveis. O mercado imobiliário à época estava em alta, permanecendo assim nos primeiros três anos da década de 2010-2020. Atualmente a avaliação de imóveis está em ascensão, seja pelo aumento de interessados em se tornarem profissionais desse mercado, seja pelo reconhecimento da importância dessa atividade para mediar o valor superestimado de quem quer receber pelo imóvel com o valor mínimo que a outra parte deseja pagar. Trata-se, portanto, de uma atividade que exige além da competência a ética profissional para corresponder à confiança que as partes envolvidas precisam ter para finalizar uma negociação ou uma ação judicial pelo valor real do imóvel em questão. Em resumo, é uma forma de se ter segurança jurídica ou investimento justo numa transação com imóvel. Em meio à pandemia, foi observado o aumento da necessidade de avaliação de imóveis em função de inúmeras circunstâncias: garantia de empréstimo, aquisição de imóvel por meio de financiamento, divórcio e renovatória de locação.

Fonte: Stand Edição 52 – Revista do Creci-RJ

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