De quem é a responsabilidade pela manutenção?

Um tema importante e que gera muitas dúvidas na administração dos condomínios residenciais é: de quem é a responsabilidade em caso de troca e manutenção das janelas de um apartamento? Essa discussão deve ter uma atenção especial do síndico, pois, mais do que uma preocupação com a estética, cuidar desse item é uma questão de segurança. Vamos esclarecer essa e outras dúvidas sobre o tema nesta reportagem.

Por dentro de um prédio, nenhum apartamento é exatamente igual ao outro. Do lado de fora, porém, a unidade visual deve seguir um padrão, mesmo que seja a contragosto dos moradores. De acordo com o Código Civil em seu artigo 1.336 “as paredes externas do edifício constituem área comum e a unidade arquitetônica interessa a todos os condôminos, de modo que não podem ser mudadas a critério de um deles”. Sendo assim, qualquer conserto ou troca deve respeitar as limitações impostas pela lei que rege os condomínios residenciais e que impõe aos condôminos “a proibição de altear a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

É certo que obras de fachada são de responsabilidade do condomínio, mas que áreas podem ser consideradas fachadas? Fachada é toda a área externa que compõe a identidade visual do condomínio, como paredes externas, sacadas, varandas, esquadrias, portas e portões. As janelas também fazem parte das fachadas, no entanto, a lei não deixa claro que este item não pode ser modificado, aí que começa a confusão.

De fato, é importante manter a padronização da fachada e sua harmonia estética nos edifícios, mas também é imprescindível preservar a segurança de todos proibindo o uso de materiais diferentes e de qualidade inferior, por isso, é que houve a necessidade de se proibir, por lei, a mudança nas fachadas.

A alteração da fachada é o ato de promover modificação proibida que transforma o destino da coisa, ou lhe transforma o modo de ser. Segundo a advogada especialista em direito imobiliário, Dra. Soraia Junqueira, os dispositivos jurídicos possuem uma natureza lógica e prática que visam principalmente à preservação do imóvel e manutenção do layout do projeto inicial do edifício, e evitar que cada condômino coloque portas e janelas do material e cor que lhe convém.

Mas, em caso de necessidade de troca das janelas de uma unidade, de quem seria a responsabilidade? A resposta está no motivo da troca, se a justificativa da troca é mau uso ou meramente estética, a troca é de responsabilidade do proprietário, como a substituição por um modelo antirruído, por exemplo. Já a manutenção interna do item (trilho, limpeza, vidro) também é responsabilidade de cada unidade.

Para a advogada, “caso exista a necessidade de alteração, o proprietário deverá seguir na íntegra os dispositivos da convenção de condomínio, leis civilistas e condominiais, bem como, respeitar a norma 16.280 da ABNT, (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que apresenta regras e diretrizes acerca da execução de reformas em edificações, nas áreas privativas e comuns”, explica. A norma da ABNT indica a adoção de um sistema de gestão de obras de reforma dentro das edificações e estabelece procedimentos a serem seguidos desde o projeto até a conclusão da obra, em especial o acompanhamento de reformas internas, por um arquiteto e engenheiro.

Mas, se a necessidade de troca da janela é por questões estruturais, a situação deve ser avaliada. Assim, um prédio que possui até 5 anos de construção, a responsabilidade é da construtora, que deverá garantir a qualidade da obra entregue e proceder a reforma e troca sem qualquer ônus ao proprietário. Passado este prazo, o entendimento é que, poderá ser feita uma assembleia de condomínio para verificar a responsabilidade no caso concreto e colocar o tema em votação.

Entretanto, se for verificado que todas as janelas do edifício estão deterioradas, sem possibilidade de recuperação, e que podem traduzir em risco real ao condomínio, este será um assunto de interesse geral. Sendo assunto de interesse geral, deverá ser colocado em votação a sua troca e o rateio das despesas será efetuado por todos.

Em caso de dúvidas, o administrador, os condôminos e demais interessados, poderão consultar o engenheiro projetista do prédio, perito em reformas, advogado especializado e ainda o síndico, para verificar se a modificação está dentro das normas de segurança e está adequado ao layout do edifício.

De olho no regulamento interno

No condomínio Maraville Rio Grande, na Taquara, o síndico Fabrício de Oliveira diz que a responsabilidade pela manutenção das janelas é dos próprios moradores e que o regulamento interno do condomínio dispõe de orientações acerca dos procedimentos para a realização de qualquer obra/alteração. “O morador deve seguir os parâmetros de aprovação em assembleia sobre alterações no modelo das janelas. Caso seja descumprido, ele será notificado e discriminado prazo para serem desfeitas sob pena de aplicação de multa”, explica o síndico.

A advogada Soraia Junqueira concorda e afirma que se o morador fizer algum tipo de alteração não prevista no regulamento interno e sem o consentimento da administração do condomínio, o síndico, além de seguir as punições previstas na convenção, tem o direito de denunciar as possíveis irregularidades às autoridades competentes. “Ele poderá também adotar as medidas judiciais cabíveis com aplicação de penalidades, pleiteando a paralisação da obra, que poderá ser embargada, até que sejam supridas as exigências técnicas, evitando risco ao layout original da edificação ou até mesmo requerer o seu desfazimento”, esclarece.

O condomínio Maraville Rio Grande foi construído em 2009 e ainda não precisou de nenhuma intervenção em sua fachada. Prédios mais antigos passam por esse tipo de problema se não estiverem em dia com as suas manutenções. O ideal é manter sempre o material original, ou substituí-lo por um material mais moderno, desde que não altere a concepção arquitetônica.

Mas por que o interesse em preservar a unidade arquitetônica?

O motivo é que se cada condômino tiver uma janela de um formato, tipo, tamanho e cores diferentes, certamente seu imóvel perderá valor econômico e consequentemente sofrerá uma desvalorização perante os demais. Parece detalhe, mas a estética é um item muito valorizado na escolha de um imóvel. Lembre-se: a deterioração da fachada do edifício desvaloriza o prédio como um todo, assim como as unidades residenciais que nele se situam.

Antes de realizar qualquer tipo de intervenção nas janelas e/ou fachadas, síndicos e moradores devem consultar o regulamento interno do condomínio para ciência de todas as normas regentes. Caso o item a ser considerado não conste no documento, o assunto deve ser discutido em assembleia para aprovação de todos. “Todo condômino deve procurar ter conhecimento da convenção do seu condomínio, frequentar todas as assembleias e procurar, sempre que necessário, o síndico para tirar todas as dúvidas possíveis relacionadas ao condomínio e principalmente quando se trata de reformas”, alerta a advogada Soraia Junqueira. Por outro lado, o síndico também deve agir com bom senso e sempre que possível evitar ações judiciais, que podem ser custosas e morosas para o condomínio. “Minha dica é sempre seguir o que está descrito no regimento interno para evitar sanções civis e penais para o síndico, e questionamentos e impugnações para o condomínio”, finaliza Fabrício de Oliveira.

Dicas de manutenção

Nos casos em que todas as janelas do condomínio estão velhas, dado o tempo de construção do prédio, é recomendável que o condomínio convoque uma assembleia geral, já que será necessário substituir todo o material e consequentemente haverá alteração da fachada. Uma dica é fazer uma pesquisa de mercado com empresas especializadas para conseguir uma negociação vantajosa, orçando a verificação das janelas de todos os apartamentos.

Os condomínios localizados próximos ao mar também contam com mais um inimigo: a maresia, que corroí não só portas e janelas, como também a estrutura e rede elétrica. Já em prédios muito antigos, com janelas de ferro ou madeira, é possível substituir as esquadrias existentes por novas sem alterar a fachada do prédio nem o interior dos apartamentos. As janelas são trocadas sem quebrar paredes e, na maior parte dos casos, substituídas por novas janelas em alumínio, que tem sido o material preferido para a construção de eclusas, substituindo grades antigas e revitalizando a fachada do prédio.

Sem dúvida, o maior problema está na falta de manutenção, já que as janelas, na maioria dos casos, só costumam ser lembradas pelos síndicos quando já estão em avançado estado de deterioração e comprometem a segurança dos moradores. Elas precisam de cuidados simples, como a troca de roldanas e esquadrias, mas, infelizmente detalhes como esses não são considerados prioritários ou não recebem a devida atenção. Muita dor de cabeça pode ser evitada com manutenção preventiva.

A vida em condomínio impõe algumas normas. Decisões que envolvem modificações em áreas comuns não podem ser tomadas antes de serem compartilhadas com síndicos, administradores e se necessário, com todos os moradores em assembleia, o ideal é que sempre haja consenso entre todas as partes para evitar prejuízos e transtornos desnecessários.

Fonte: Revista Síndico
Juliana Marques