Embora alugar um imóvel pareça mais simples do que adquirir um próprio, o aluguel também tem suas peculiaridades e pode gerar muitas dúvidas. Conheça 12 possíveis dúvidas que aqueles que querem ser inquilinos podem ter.

1) Quais são as modalidades de garantia de aluguel?

Ao alugar um imóvel, em 99% dos casos, é preciso dar uma garantia (sim, existe a possibilidade de alugar sem qualquer garantia). O objetivo da garantia é proteger o proprietário do imóvel em caso de inadimplência do inquilino. A figura mais conhecida é a do fiador, mas também existe a possibilidade de se utilizar o seguro de fiança-locatícia, o caução, a capitalização e cotas de fundo de investimento.

O fiador, nada mais é, que um terceiro que se dispõe a assumir todas as obrigações do locatário caso ele não as cumpra. É preciso comprovar que o fiador é uma pessoa idônea e que possui bens suficientes para cumprir com a obrigação. Normalmente pede-se a comprovação atualizada de um imóvel na cidade que a locação será efetuada. Já o seguro de fiança-locatícia ocorre por meio da contratação de uma apólice de seguro pago pelo inquilino, em que o proprietário é o único beneficiário.

O caução, por sua vez, pode ser dada em dinheiro, bens móveis ou imóveis. No primeiro caso, o limite é de três aluguéis de adiantamento e deve ser depositado em uma conta conjunta do proprietário e do inquilino e devolvido com valor atualizado no final da locação ou abatido, em caso de alguma infração contratual deste. O caução em bens móveis e imóveis são muito raras, mas no primeiro caso o bem deve ser registrado em cartórios de títulos e documentos e no segundo, é preciso registrar no cartório de imóveis que o bem está vinculado a um contrato de locação.

No caso da capitalização, o inquilino abre uma conta num agente financeiro e deposita normalmente de seis a doze vezes o valor do aluguel, para dar como garantia em caso de infração contratual. O proprietário é o beneficiário da capitalização e o inquilino não pode retirar o valor sem sua autorização.

A modalidade de cotas de fundo de investimento é o tipo de garantia criado mais recentemente, mas ainda não caiu nas graças do mercado. É muito parecido com a capitalização, em que uma terceira instituição, normalmente financeira, seria garantidora da locação a pedido do locatário, que deverá ter algumas cotas em fundos de investimentos específicos, determinados pela lei, aplicadas na mesma instituição. A garantia seria de um valor fixo e limitado anual, predeterminado entre locador, instituição e locatário. A garantia aumentaria ou diminuiria conforme as oscilações do fundo de investimento. Não se tem muita notícia de locações deste tipo no Rio de Janeiro.

2) Existe algum impedimento para fiador?

Algumas pessoas podem se perguntar se existe algum impedimento para o fiador, como idade muito avançada ou parentesco. Mas a preocupação não procede. A única exigência para o fiador – além, é claro, de possuir bens suficientes – é estar são das suas faculdades mentais e da capacidade civil, atingida aos 18 anos de idade.

3) Quais são os documentos necessários para o locatário e para o fiador?

A Lei do Inquilinato não prevê uma lista obrigatória de documentos que devem ser apresentados pelo locatário, mas ter o nome limpo, RG, CPF e comprovante de renda são exigências básicas. Já para o fiador, além desses quatro, são necessários comprovante de residência e registro atualizado da escritura de um imóvel localizado na mesma cidade de onde será realizada a locação.

4) O proprietário pode pedir o imóvel de volta mesmo antes de vencer o prazo estipulado no contrato de aluguel?

No caso dos imóveis urbanos, regidos pela Lei do Inquilinato, o proprietário não está autorizado a pedir o imóvel antes do prazo, mesmo que se disponha a pagar uma indenização, a não ser por acordo.

5) O prazo venceu, mas quero continuar no imóvel. Preciso renovar o contrato formalmente?

Ao fim do contrato de locação, o mesmo é renovado automaticamente, caso as partes não se opuserem. As regras continuam as mesmas, mas com aluguel pelo novo valor de mercado. Nada impede, entretanto, que se faça um novo contrato por tempo determinado.

6) O prazo do contrato venceu. Preciso entregar o imóvel imediatamente ou tenho uns dias para desocupá-lo?

Em caso de contrato de locação escrito e determinado (a maioria absoluta), o imóvel deve ser devolvido no dia seguinte ao término da locação, caso as partes não tenham acordado em renová-lo automaticamente ou fazer novo contrato determinado. Na prática, o proprietário aguarda até 30 dias para o locatário desocupar o imóvel, cobrando, claro, todas as obrigações por este período.

7) Quero devolver o imóvel antes do prazo estipulado. Pagarei multa mesmo que avise com antecedência?

Salvo se houver cláusula expressa no contrato que permita a rescisão sem custo, o inquilino deve pagar multa proporcional ao pactuado em contrato de locação, ou seja, se o contrato prevê multa de três meses e o inquilino cumpriu metade do contrato, este deve pagar metade da multa. Uma exceção a esta regra é prevista em lei no caso de a devolução ocorrer por motivo de transferência profissional, a localidade distante. Neste caso não se pode cobrar a multa.

8) Quem é responsável por pagar taxas como IPTU e condomínio?

Pela Lei do Inquilinato, quem aluga o imóvel é responsável por arcar com todas as despesas relacionadas ao imóvel, como condomínio, água, luz etc. As despesas próprias do bem, como IPTU, também devem ser pagas, mas desde que esteja pactuado no contrato de locação.

Entretanto, algumas despesas do condomínio devem ser pagas pelo proprietário, tais como as despesas extraordinárias, por exemplo, pintura da fachada, indenizações trabalhistas antigas, reformas que valorizem o bem etc.

9) Posso negociar pontos do contrato?

O contrato de locação ainda é visto como um contrato de adesão, ou seja, suas cláusulas não podem ser negociadas, mas na prática esse entendimento está mudando e muitas vezes algumas situações são acordadas sem problemas.

10) Tenho que pintar o imóvel antes de devolver?

A legislação prevê que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi recebido e que o inquilino só é obrigado a consertar aquilo que deu causa, portanto, se o inquilino recebeu o imóvel pintado e a mesma não estiver em boas condições na época da devolução, é necessário pintar o local.

11) E trocar a fechadura?

Mais uma vez, naquilo que não é determinado por lei, é o contrato que dita as regras. Se nele nada estiver previsto, o locatário pode, sim, trocar a fechadura, até por uma questão de segurança. Na hora de devolver o imóvel, porém, é preciso devolver todas as novas chaves.

12) Como proprietário, como posso garantir a integridade do meu imóvel?

Primeiro, é importante alugar o imóvel através de uma administradora séria e registrada no Conselho Regional (CRECI), pois esta irá se preocupar com todas as necessidades para não haver problemas no decorrer da locação, como por exemplo, fazer uma vistoria minuciosa, cobrar as taxas legais, fiscalizar o cumprimento do contrato e exigir o adimplemento de todas as obrigações prometidas pelo inquilino.

Fonte: Renascença Revista Eletrônica – Jul/Ago/Set 2018