No início existe um encantamento. A pessoa encontra o imóvel perfeito para alugar: boa condição de uso, de acordo com o gosto pessoal, em um bairro que ela escolheu e com valor que ela pode pagar. O proprietário também está muito feliz, pois achou um bom inquilino, que vai efetuar os pagamentos em dia e cuidar do seu imóvel. Está tudo indo bem até que alguns problemas começam a aparecer. Nessa hora, quando proprietário e inquilino lembram que existem outras obrigações além do pagamento mensal, é que os conflitos surgem e, junto deles, os impasses. O advogado Felipe Castelo Branco, especializado no ramo imobiliário, comenta que durante uma locação é natural que haja algumas divergências entre os principais interessados. Nessas horas é preciso ter calma, procurar esclarecer e resolver a questão.

Entre os problemas que mais acontecem, segundo o advogado, estão as obrigações relacionadas ao pagamento, como condomínio, cotas extras e IPTU, e ao desgaste natural do imóvel, como manutenção, reparos e benfeitorias. “O reajuste no valor do aluguel também pode gerar conflitos, muitas vezes devido à falta de atenção das partes do momento da locação”, acrescenta Dr. Felipe.

Para ajudar proprietário e locatário a chegarem a um consenso, o advogado elenca comportamentos esperados e amigáveis. “A primeira dica e, talvez, a mais importante para o proprietário é respeitar o inquilino”, afirma. O Dr. Felipe lembra que no momento em que o dono decide alugar o imóvel, é preciso entender que o inquilino também tem suas necessidades e gostos pessoais. “Nesse caso, o que é bonito para um, pode não ser para o outro. Respeitar seus direitos e obrigações contratuais pode ser a chave para evitar problemas. Em caso de problemas, o proprietário deve ver o inquilino como aliado e não como rival, tentando resolver as questões por meio do diálogo, sobrepondo as questões positivas perante as negativas”, aconselha.

Em relação ao inquilino, o advogado diz que é importante que o mesmo observe e respeite os seus direitos e obrigações previstos no contrato. “Muitos pensam que pagando o aluguel em dia podem fazer qualquer coisa, e obviamente isso não é assim”, exemplifica. Dr. Felipe deixa como dica tratar o imóvel como se fosse seu. “É uma frase muito falada, porém poucas pessoas a colocam em prática, o que evitaria muitos problemas. Portanto, assim como foi mencionado no caso dos proprietários, o diálogo entre ambos é fundamental para uma convivência tranquila, uma vez que eventuais problemas são comuns e, às vezes, uma animosidade no momento da resolução dos mesmos aumenta mais ainda o problema”, resume.

POSTURA ADEQUADA

O advogado indica as melhores atitudes diante de situações de conflito, que muitas vezes geram brigas judiciais. Confira três delas:

Reforma/melhoria no imóvel

Primeiro é preciso entender do que se tratam essas reformas. As reformas estruturais são relacionadas a problemas com a parte elétrica, no encanamento etc. Caso alguma delas ocorra, o inquilino deve imediatamente informar ao proprietário e à administradora, pois seu conserto é de responsabilidade do proprietário.

As obras para melhoria no imóvel podem ser instalação de grades, alterações nas paredes (como a chamada cozinha americana), entre outras, e precisam de autorização do proprietário do imóvel para ser realizadas. Caso sejam feitas de forma clandestina, pode ser causa de punições previstas em contrato.

Existem também as benfeitorias. Elas se classificam como necessárias, pois visam à manutenção do imóvel; como úteis, que melhoram a utilização do imóvel; e como voluptuárias, que não são necessárias nem úteis, mas deixam o imóvel mais bonito e até o valorizam.

Como regra geral, as benfeitorias necessárias, mesmo que não sejam autorizadas pelo proprietário, geram um direito de indenização caso feitas pelo inquilino. Já as úteis, desde que autorizadas pelo proprietário, também ensejam em indenização.

Renovação de contrato/ajustes

A renovação se dá por dois motivos: contrato já vencido ou quando ele passa a valer por tempo indeterminado, de forma que pode ter fim a qualquer momento por ambas as partes, desde que seja respeitada a antecedência mínima prevista. Durante o processo de renovação, o inquilino voltará a ter um prazo garantido para ficar no imóvel, então as partes poderão discutir sobre valores, garantias, índices de reajuste anual e outras questões que acharem convenientes.

Despesas ordinárias e despesas extraordinárias

As despesas extraordinárias são pagas pelo proprietário, uma vez que se referem às obras no edifício que valorizem o imóvel, como obras de reforma do imóvel, pinturas da fachada, obras na piscina, na quadra, troca de encanamento. Já as ordinárias, são de responsabilidade do inquilino e voltadas para a manutenção decorrente da própria utilização e do consumo, como o uso de água e energia elétrica e manutenção das áreas comuns do condomínio.

Fonte: Revista Hilmar 37