COMO NÃO CAIR EM UMA GRANDE CILADA

Esse é um tema antigo e até bem batido quando se quer falar em locação de imóveis, mas se engana quem acha que o assunto não tem mais nada a ser abordado. Nunca as garantias locatícias foram tão discutidas no mercado.

A dúvida sobre qual garantia locatícia escolher, na hora de fechar o contrato de locação são frequentes, existem várias garantia locatícias que podem atender as necessidades tanto para locador, quanto para locatário.

A modalidade fiador ainda é a mais usada no Brasil, porém, nos grandes centros já estamos encontrando uma grande dificuldade em contratar essa garantia, pois com o surgimento de várias outras opções, cada vez menos pessoas querem ser garantidoras de outras. Há anos essa modalidade é mal vista pela população pela evidente injustiça com o pobre do fiador, que na intenção de ajudar, pode ter seu imóvel penhorado, mesmo sendo o único, e por consequência, ter seu patrimônio dilapidado. Nesse sentido, o próprio Congresso Nacional tem dezenas de projetos de lei para acabar com o fiador, causando, de tempos em tempos, insegurança jurídica nas relações contratuais. A prova disso é que o Código Civil de 2002, a Lei 11.196/2005 e a Lei 12.112/2009 instituíram algumas flexibilizações e opções que desoneram o fiador.

Mas o mercado não esperou o que inevitavelmente irá acontecer em alguns anos e vem criando uma série de novas garantias locatícias que irão substituir as modalidades tradicionais. Dentre elas já bastante usadas a Fiança Facilitada, a garantia por cartão de crédito e a Cessão Fiduciária.

No direito civil brasileiro, aquilo que não é proibido, é permitido, portanto, mesmo que não esteja escrito na lei, uma garantia pode ser legal, desde que não infrinja nenhum outro dispositivo normativo nas leis brasileiras. É o caso da garantia por cartão de crédito e da garantia por fiança facilitada.

Escritas ou não na legislação, todas são eficazes, ainda mais levando-se em consideração que a estimativa nacional é que a inadimplência de locação não seja superior a 7%, ou seja, 93% dos inquilinos pagam em dia.

Veja o que a Lei de Locação (8.245/1991, artigo 37), estabeleceu como modalidades de garantias locatícias e logo a seguir, entenda as pegadinhas!

Fiador

Em caso de inadimplência do inquilino, o fiador é a pessoa responsável por arcar com todas as obrigações do inquilino. Geralmente estão entre as exigências que o fiador tenha imóvel quitado em seu nome na comarca do imóvel alugado, nome limpo e comprove renda mensal de 3x o valor do aluguel e encargos, compatível para pagar as despesas, caso necessário.

Caução

Essa modalidade de garantia locatícia pode ser efetuada por depósito em dinheiro ou bens móveis ou imóveis. Se a caução for em dinheiro, o valor equivale até três aluguéis, ficando depositado em conta bancária em nome do proprietário do imóvel e do locatário. Um outro tipo de caução em dinheiro são os títulos de capitalização. Nesse caso, o locatário deposita um valor previamente acordado com o locador, que pode ser superior a três aluguéis, em um agente financeiro. O prazo de resgate é de doze meses e tem renovação automática. Em ambos os casos, no término do contrato o inquilino recebe o valor corrigido monetariamente caso não haja qualquer infração contratual.

Na modalidade caução em bens móveis é necessário que uma cláusula seja incluída em contrato definindo qual patrimônio móvel servirá de garantia, podendo o bem ficar com o proprietário ou com o inquilino, mas para ter validade o contrato deve ser registrado em cartório de títulos e documentos.

A caução em bem imóvel é uma das melhores garantias e se resume em caucionar um bem imóvel do inquilino ou de terceiros, averbando o contrato de locação na escritura do próprio bem, impedindo que seja vendido sem a autorização do locador (dono do imóvel alugado).

Seguro-Fiança

Realizado junto às empresas seguradoras, seu funcionamento ocorre por meio da contratação de uma apólice de seguro. O inquilino é garantido pela seguradora e o locador é o segurado e beneficiário único. Os contratos costumam abranger um período de doze meses com cobertura de aluguel, encargos locatícios (condomínio + IPTU) e pintura interna. Em situações de inadimplência, o proprietário deve fazer um comunicado direto para a seguradora. Dessa forma, ele receberá o valor pendente em até 30 dias e continuará percebendo os aluguéis, até que haja um acordo entre as partes ou despejo.

Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento

Com a publicação da Lei 11.196/2005, foi criada a modalidade de garantia chamada cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Consiste na oferta de um fundo de investimento ao locador como garantia. Em caso de descumprimento das obrigações, o proprietário do imóvel deverá notificar extrajudicialmente o inquilino para pagar o valor pendente em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas do fundo de garantia. Essa modalidade ainda é muito pouco usada, mas está tomando forma em algumas regiões do país.

Sem Garantia

Existe ainda a possibilidade de o contrato de locação não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser ponderados por quem pretende locar seu imóvel, como por exemplo, a facilidade para despejar rapidamente o devedor através de uma tutela antecipada/liminar, determinada por um juiz.

Querem saber das pegadinhas?

O fiador pode vender o imóvel apresentado como garantia um dia depois de efetivada a locação e se tiver ausência de bens penhoráveis e/ou bons advogados conseguem procrastinar ou até mesmo evitar o pagamento da dívida.

O depósito em dinheiro muitas vezes é insuficiente para pagar o débito; no caso de depósito em bem móvel ou imóvel, esses bens podem se perder, ou seja, bater, quebrar, pegar fogo, desaparecer, sem falar que tem pouca aderência entre os inquilinos e dificultam na hora de alugar.

A pegadinha do seguro é que a modalidade ainda é muito cara e também pode atrapalhar na hora de alugar, sem falar que em raros casos existem algumas dificuldades por parte de algumas seguradoras, principalmente no recebimento e nas renovações.

O problema da cessão fiduciária é que as cotas podem não estar mais valendo nada na hora que vamos precisar. No aluguel sem garantia, a pegadinha é que a antecipação de tutela/liminar pode demorar meses até chegar na mesa do já tão atribulado juiz, fazendo demorar a retomada do imóvel que ainda pode estar em condições ruins de conservação.

Essas são as pegadinhas de cada garantia, mas não precisa ficar com medo! Além do brasileiro ser um bom pagador, diferentemente do que pensamos, todas as modalidades, apesar de não eliminar o risco e não evitá-lo por completo, funcionam muito bem, conseguindo garantir grande parte e até mesmo a totalidade de um eventual prejuízo

Para se proteger mesmo, basta você saber um pouco de como funcionam as coisas e, principalmente, ser bem assessorado na sua locação por empresas estabelecidas, sérias e respeitadas.

Você Sabia?

Na Renascença, a modalidade da garantia se chama Fiança Facilitada, é a mais procurada pelos futuros moradores. Nela, a empresa é contratada para ser fiadora pessoa jurídica e cobra pelos riscos assumidos. Sendo extremamente segura, rápida e menos burocrática que outras modalidades, uma locação feita através da garantia facilitada pode ser concluída em 2 horas.

Fonte: Renascença Revista Eletrônica – Out/Nov/Dez 2019