Você já ouviu falar em denúncia vazia? Ou conhece os motivos referendados pela legislação para se rescindir um contrato de locação? Existem termos e processos do mercado imobiliário que, embora sejam de extrema importância, são pouco conhecidos?

Para esclarecer algumas dúvidas que normalmente surgem quando falamos sobre contrato de locação, preparamos um questionário que vai ajudar a elucidar essas questões.

O locatário que desejar desocupar o imóvel antes do fim do prazo do contrato pagará multa?

Sim, pois de acordo com o que prevê o § 2º do art. 54-A da Lei do Inquilinato, o locatário pode até devolver o imóvel antes da data de vencimento do contrato, todavia fica sujeito ao pagamento da multa pactuada no próprio contrato, ou caso não esteja especificada, pagará a que for judicialmente definida.

O que se entende por denúncia vazia?

Ocorre quando o proprietário retoma o imóvel em decorrência do término do contrato, quando este foi celebrado por prazo igual ou superior a trinta meses. É chamada de “denúncia vazia ou imotivada” porque o proprietário não tem que apresentar nenhuma justificativa para reaver seu imóvel, tendo em conta o encerramento do contrato. Esse processo está previsto no artigo 46 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Além da retomada do imóvel/despejo, quais os outros motivos para se rescindir um contrato de locação?

A rescisão também pode ser feita pelo Distrato por Resilição Bilateral, que é quando o locatário e o locador ajustam por comum acordo a restituição do imóvel antes mesmo de vencer o prazo de duração do contrato. Isso está previsto no artigo 9º da Lei de Locações. Pode haver também a Retomada do Imóvel Locado, em diversos casos admitidos em lei, bastando que se comprove o fato extintivo, como por exemplo, a necessidade do prédio locado para a residência de familiares (ascendente ou descendente) que não tenham imóvel próprio, assim como para o próprio locador ou seu cônjuge, desde que também comprovem não possuírem outro imóvel próprio.

Outros motivos são os casos de demolição, edificação ou reforma do imóvel, desde que licenciadas e aprovadas pelo Poder Público, sendo certo que a reforma deverá acrescentar, no mínimo, 20% do imóvel nos casos de imóvel residencial; e, de no mínimo, 50% nos casos de imóveis explorados para pensões, hotéis, hospedagens etc. Pode também ser retomado, como já dito, pela Denúncia Vazia, ou seja, pelo fim do prazo contratual de 30 meses. Existe ainda o Descumprimento de Cláusulas do Contrato, significando dizer que, qualquer das cláusulas estipuladas no Contrato de Locação, quando descumpridas, pode ensejar a Ação de Despejo por Descumprimento de Cláusula Contratual, resultando também na retomada do imóvel.

O imóvel também pode ser retomado ou a locação resolvida por várias outras situações também previstas em lei, tais como:

1. Vigência do contrato de forma ininterrupta que ultrapasse 5 anos;
2. Implemento no contrato de cláusula resolutória expressa, que são aqueles casos, por exemplo, em que o locador é empregador do locatário, e, pelo encerramento do Contrato de Trabalho, também cessará o Contrato de Locação (salvo se não houver fiança em prazo certo);
3. Quando houver a perda total da coisa locada, pois neste caso, o contrato extinguir-se-á pelo perecimento do bem locado, ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel pelo locatário;
4. Desapropriação do imóvel locado com imissão de posse;
5. Se ocorrer a morte do locatário e este não tiver herdeiros e sucessores que morem no imóvel;
6. Existem também os casos de Nulidade ou Anunibilidade do Contrato, por existirem vícios no Contrato, que assim as autorize;
7. Resilição Unilateral por parte do locador ou do locatário, por inexecução contratual ou por infração à lei. Nos casos em que a iniciativa for do locador, denomina-se Denúncia Contratual;
8. Extinção de Usufruto ou Fideicomisso, quando se tratar de contrato de locação ajustado pelo usufrutuário ou fiduciário;
9. Falência ou Recuperação Judicial de qualquer dos contratantes, desde que pactuada a rescisão contratual por essa razão.

O que ocorre quando o locador morre durante a vigência do contrato?

A morte do locador não extingue o contrato. Os herdeiros e sucessores irão sub-rogar-se em todos os efeitos desse contrato. Isso porque os contratos de locação decorrem do caráter “intuitu familiae”, ou seja, foram feitos e construídos para proteger a família.

Fonte: Revista Hilmar 38
Dr. Fabio Bravo – Diretor Jurídico da Hilmar