Modalidades, Particularidades e Requisitos

Antes de detalhar as espécies de usucapião, é necessário descrever o que representa na prática. Entende-se por definição que é o direito adquirido pelo indivíduo em relação à posse de um bem imóvel pela utilização por determinado tempo, contínuo e de maneira incontestada, com a ressalva que esse método não se aplica a bens públicos. O corretor de imóveis necessita compreender com profundidade todos os aspectos referentes a esse tema tão complexo. É um diferencial na hora lidar com os clientes e, assim, poder transmitir a segurança necessária para as negociações imobiliárias.

O profissional da intermediação imobiliária no cotidiano com certeza já se viu envolvido em uma negociação de posse com usucapião ou se deparou com algum cliente com dúvidas sobre a matéria. Para que esse direito possa ser reconhecido é preciso atender inicialmente alguns requisitos:

* Que o requerente esteja no imóvel com objetivo de posse, esteja explorando o imóvel sem subordinação, como se proprietário fosse
* Que a posse não seja precária ou clandestina
* Posse pacífica, contínua e mansa

Em relação à contagem do tempo de posse, o artigo 1.243 do Código Civil destaca que o possuidor pode, com o objetivo de contar o tempo exigido em cada modalidade de usucapião, acrescentar à sua posse a dos antecessores, sendo esta contínua, pacífica e, nos casos específicos, com justo título e de boa-fé.

Usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil e tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, independentemente de título e boa-fé, que poderá ser reduzida para 10 anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo – também de posse mansa, pacífica e ininterrupta.

Para utilizar da usucapião ordinária com base no artigo 1.242 do Código Civil os requisitos necessários para sua efetivação compreendem a posse contínua, exercida igualmente de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 anos, o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

O que tange a zona rural, a usucapião especial rural, também denominado pro labore, sua posse está amparada pelo artigo 1.239 de mesmo diploma legal, tendo como preceitos a posse como sua por 5 anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.

Na área urbana, aplica-se a usucapião especial urbana individual, também denominada de pro misero ou pró-moradia, que requer a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel urbano ou rural e não tendo se valido desse benefício anteriormente.

Seguindo por esse mesmo âmbito aditado algumas propriedades específicas, dispõe outra modalidade de aquisição direcionada ao comunitário nomeada de usucapião especial urbana coletiva, fundamentada não no Código Civil mas no artigo 10º da Lei 10.257/2001 que instituiu o Estatuto das Cidades e nos artigos 182, 183 e 191 da Constituição Federal de 1988 enunciando que áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados de forma individual, são suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Interessante notar que esse dispositivo se apresenta sob a mesma filosofia e em paralelo ao artigo 1.238, parágrafo 4º do Código Civil, que admite que o proprietário pode ser privado do imóvel que reivindica, quando este consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de 5 anos, de considerável número de pessoas, e estas nela tenham realizado em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico, se evidencia ausência da menção que o dispositivo se dirige a pessoas de baixa renda.

A lei determina que o juiz atribua igual fração ideal do terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. O estatuto menciona também que pode haver soma de posses, para o prazo ser atingido, desde que ambas as posses sejam contínuas.

Um caso raro e recente de usucapião se faz presente nessa profusão de modalidades e viabiliza o indivíduo de transfigurar-se a pessoa do usucapiente subsequentemente ter exercido por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano próprio de até duzentos e cinquenta metros quadrados, cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, tendo utilizado para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, essa ramificação de aquisição se denomina usucapião familiar concebida com o advento da Lei 12.424/11, ao incluir no Código Civil o art. 1.240-A. Mas para que se cumpra essa espécie é necessário que se efetive alguns requisitos pessoais e reais: a pessoa que adquiriu o bem, precisa estar casada ou conviver em união estável com o cônjuge ou companheiro que abandonou o lar, não havendo distinção, caso se trate de pessoas de mesmo sexo ou de sexo diverso pois o instituto abrange e protege todas as entidades familiares baseadas na conjugalidade, inclusive as famílias poliafetivas. Nos casos de união estável, entendo possível a cumulação dos pedidos de reconhecimento e dissolução com o pedido de usucapião familiar, bem como a sua arguição em reconvenção; exige a copropriedade do bem, ou seja, o imóvel usucapiendo deve obrigatoriamente pertencer a ambos os parceiros conjugais, por força de condomínio tradicional ou do regime de bens do casamento ou da união estável.

Existe uma outra via de obtenção de imóveis sem precisar de processo judicial, é um procedimento opcional regulamentado pela Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), alterado o seu artigo 216-A pela Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil) e pela Lei 13.465/2017, pormenorizado pelo Provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça, trata-se de usucapião extrajudicial em que viabiliza que a pessoa natural ou física possa adquirir a propriedade do imóvel diretamente e perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que o mesmo estiver situado; na eventualidade de o imóvel estar localizado em dois ou mais municípios diferentes, deve-se processar no local onde estiver a maior parte dele. A respeito dessa modalidade é importante ressaltar duas condições:

a) Através da Lei 13.465/2017 foi retirada a obrigatoriedade da anuência do proprietário e confrontantes sob o imóvel usucapiendo; o silêncio do antigo proprietário ou de qualquer confrontante do imóvel será interpretado como concordância ao pedido de usucapião extrajudicial.

b) Para efetivação desse mecanismo é obrigatória a presença de advogado que juntamente com as partes formarão o rol de documentos imprescindíveis para o processo. Para conhecimento completo recomenda-se a leitura dos artigos destacados em cada espécie de usucapião que estão disponíveis no portal www.planalto.gov.br

Fonte: Stand Edição 45 – Revista do Creci-RJ