Confira algumas das principais alterações trazidas pela Lei 12.112 na Lei do Inquilinato,
que completou 10 anos de vigência recentemente

A Lei 8.245/91, chamada de Lei de Locações e popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, tem como função principal regular o mercado de aluguéis no Brasil. É considerada uma das leis mais importantes do mercado imobiliário e o corretor de imóveis precisa conhecer o conteúdo por completo, pois ela trata da questão fundamental do direito à moradia, que representa um dos principais direitos da sociedade. As relações contratuais entre locador e locatário são tuteladas por essa legislação, trazendo uma maior segurança jurídica para os envolvidos.

– Nesse tipo de contrato, pode-se dizer que são regularizados de forma clara os direitos e os deveres do locador e do locatário, o valor do aluguel, a data de vencimento, entre outros aspectos importantes, que têm como objetivo evitar transtornos para as partes no futuro – explica a advogada especialista em Direito Imobiliário, Jessica Taveira.

Portanto, a legislação regula o mercado de aluguéis residenciais e não residenciais, e tanto locador quanto locatário devem ser orientados de seu conteúdo antes de fechar um negócio, com o principal motivo de que cada um tenha consciência de seu papel dentro da negociação.

Em 2009, a Lei 8.245/91 sofreu algumas alterações em seu texto original através da publicação da Lei 12.112, que entrou em vigor no início de 2010, estabelecendo uma série de mudanças na relação entre locatário e locador. No cenário imobiliário anterior à atualização da Lei do Inquilinato, em função das dificuldades em rescindir as locações, os locadores eram mais cautelosos para alugar, o que acabava por prejudicar o trabalho dos corretores em negociar as locações. Com as mudanças, em função da maior facilidade dos locadores em rescindir as locações, face às modificações dos procedimentos judiciais, abriu-se um campo maior de oportunidades para os corretores.

A respeito dos impactos dessa atualização na época, o corretor de imóveis e especialista em locação imobiliária, Carlos Samuel Freitas, esclarece:

– Num primeiro momento as alterações tiveram como objetivo maior atualizar a lei para o novo Código Civil e na parte dos procedimentos processuais, tendo como modificação em relação à corretagem, a possibilidade da locação sem garantia, em face da possibilidade do despejo liminar, e a modificação constante das garantias, onde terminado o prazo do contrato, o fiador pode se exonerar da fiança.

1) Processo de Despejo

A nova redação da Lei, incluiu quatro novas possibilidades de despejo por liminar, destacando-se as que se referem à falta de pagamento e à falta de apresentação de nova garantia, como descrevem os itens VI a IX do artigo 59, que foram publicados na atualização da Lei do Inquilinato:

VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Portanto com a atualização da Lei, caso o inquilino tenha dívida com o proprietário, poderá ser expedido um mandado de despejo para que o locatário seja obrigado a entregar o imóvel. Após a sentença do despejo, o inquilino terá até 30 dias para se retirar voluntariamente. Para suspender a ação de despejo, o locatário precisa no prazo de 15 dias, contados da citação do mandado, efetuar o pagamento do débito atualizado, independente de cálculo e mediante depósito judicial.

Nesse caso específico, representando uma expressão conhecida no mercado imobiliário, identifica-se como purgar a mora o ato do inquilino realizar o depósito em juízo do valor do débito atualizado, incluindo os valores dos aluguéis e acessórios vencidos, multas ou penalidades exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do autor fixados geralmente em 10% do valor pretendido.

Com o depósito realizado, a rescisão do contrato é evitada, desde que o inquilino não tenha usado deste artifício nos últimos 24 meses. Antes da atualização da lei, este prazo era de 12 meses e o devedor podia usar desse instrumento por duas vezes.

É importante esclarecer que o juiz pode autorizar a emenda da mora, em caso de discordância do valor pago, como prevê os itens III e IV do artigo 62 da Lei 12.112/09:

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

– Houve diversas alterações procedimentais com a atualização da Lei do Inquilinato, mas eu pontuo como principais as medidas que visaram favorecer a celeridade na retomada do imóvel pelos locadores nas ações de despejo – comenta a advogada Jéssica Taveira.

2) Fiador

Na lei anterior, no momento do término do contrato, caso o locatário permanecesse no imóvel era obrigatória a permanência do fiador como garantidor até a entrega das chaves.

A partir da atualização da Lei do Inquilinato, com a publicação da Lei 12.112/09, ficou estabelecida a possibilidade de troca do fiador na vigência ou na prorrogação do contrato, portanto essa medida possibilita ao fiador o direito de se obrigar apenas no período contratado, tendo que comunicar ao locador e locatário que não possui mais interesse em se manter como garantidor após o fim do contrato, tendo a obrigação de permanecer como fiador por mais 120 dias contados a partir da data da comunicação às partes.

Não é só com o fim do contrato que a responsabilidade pela fiança poderá ser extinta, mas também em casos de adversidade. O fiador poderá exonerar-se em casos de divórcio ou de falecimento de um dos locatários, valendo esta última possibilidade também para contratos entre pessoas sem vínculo familiar. Nessas situações de adversidade, o fiador deverá ser informado sobre a separação ou falecimento e no prazo de até 30 dias após a data da notificação poderá informar sobre a exoneração da responsabilidade da fiança, porém permanecendo como fiador por mais 120 dias contados após a notificação ao locador.

Com a atualização da Lei, o proprietário também pode exigir um novo fiador ou garantia, como forma de proteção do patrimônio, na situação do atual fiador entrar em processo de recuperação judicial.

3) Multa Rescisória

Outra mudança advinda pela atualização da Lei do Inquilinato foi a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Portanto se o inquilino decidir entregar o imóvel antes de findar a vigência do contrato, ele pagará um valor proporcional ao período que faltaria para cumprir a totalidade do contrato.

Também ao proprietário caberá pagar uma indenização ao locatário caso queira retomar a unidade antes do prazo estabelecido no contrato de locação, sem que seja por uma das utilidades previstas em lei. Consta na Lei do Inquilinato, por exemplo, entre outras situações, a possibilidade do proprietário reaver o imóvel para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como o cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

4) Divórcio

O artigo 12 da Lei do Inquilinato foi alterado e passou a constar com uma nova redação que prevê em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, que a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge que permanecer no imóvel.

Carlos Samuel explicou que após a efetivação da atualização da Lei aumentou a confiança dos locadores em poderem rescindir com mais facilidade as locações dos inquilinos que não cumpriam as diretrizes do contrato, possibilitando um aumento da oferta de imóveis para locação, o que veio a estimular novos negócios:

Já se passaram 10 anos desde que a Lei do Inquilinato foi atualizada e o cenário imobiliário é outro, estava ocorrendo uma crescente, com o começo da retomada após anos de recessão, porém agora o mundo é protagonista de uma pandemia e isso causa reflexos em todas as vertentes na sociedade, mas em se tratando exclusivamente do mercado imobiliário, Carlos Samuel é enfático:

– Hoje em dia em função da crise que atravessamos, da qual estávamos saindo, mas que, com o advento do Covid-19, certamente irá dificultar a retomada podemos afirmar que as influências verificadas com as modificações, foram e são positivas, mesmo num cenário de crise, onde a possibilidade de diminuir as exigências de parte a parte, locadores e locatários, e a maior facilidade em se rescindir as locações, tornam a locação mais atrativa, facilitando as contratações e por conseguinte, os negócios para os corretores.

Fonte: Stand Edição 50 – Revista do Creci-RJ

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