Um dos problemas mais complexos e comuns entre vizinhos é a infiltração. O conflito de interesses nessa situação pode chegar a níveis insuportáveis, uma vez que são muitos os fatores a serem considerados.

Direito de vizinhança no Código Civil

Nosso Código Civil dispõe expressamente sobre o Direito de Vizinhança, no tocante aos direitos e deveres do proprietário condômino. Diz o código:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Art. 1.336. São deveres do condômino. IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Vazamentos de água

Vazamentos são situações que colocam o direito de vizinhança à prova. Vazamentos costumam gerar confusão no condomínio porque é difícil precisar de quem é a responsabilidade. Para começar a compreender a questão, é preciso saber que os edifícios possuem duas redes de encanamento: horizontal e vertical.

A rede vertical, ou coluna principal, conduz água e esgoto entre os andares e a rua. Por isso, é de uso comum, sendo de responsabilidade do condomínio, inclusive, qualquer obra realizada nas unidades, em virtude de problemas nesta rede.

A rede horizontal liga a coluna à unidade por meio de canos (recebe água da rede vertical e conduz esgoto para ela). Por ser de uso particular, a responsabilidade por reparos e danos nela ocorridos é do morador, inclusive se o dano for causado ao vizinho. Caso haja um vazamento no teto do banheiro, por exemplo, decorrente de problemas na rede horizontal, o morador de cima é o responsável pelo reparo.

O que fazer em caso de vazamento em banheiro entre apartamentos?

Você está tomando uma ducha e ao levantar os olhos para lavar a cabeça se depara com uma mancha no teto, a pintura descascando e sinais de desgastes. Ou você está tranquilo no seu apartamento quando toca a campainha e é o seu vizinho de baixo reclamando que possivelmente você é o causador do vazamento no banheiro dele. Estas situações são comuns porque o vazamento entre apartamentos ocorre com uma frequência maior do que gostaríamos.

Primeiro, deve-se fazer a análise e observar se realmente se trata de vazamento na unidade autônoma, de responsabilidade do morador, ou se trata de vazamento em coluna de água, de responsabilidade do condomínio.

Em caso de ser o problema na unidade acima mesmo, o ideal é notificar por escrito o morador para que proceda com o reparo; em não sendo atendido, a lei permite que seja feito o reparo, rogando-se no direito de cobrar posteriormente.

O ideal é sempre chegar a um acordo amigável para evitar demandas desgastantes e problemas de vizinhança.

O síndico do condomínio, quando procurado pelo morador que está se sentindo prejudicado pelo vazamento, deve orientar o reclamante para que ele tente resolver a questão de forma amigável.

O entendimento coerente e civilizado entre as partes é a melhor solução sempre. Para que terceirizar a resolução de problemas cotidianos, se nós, dotados de racionalidade, senso de justiça e respeito, podemos resolver os mais diversos problemas do dia a dia?

Varandas, sacadas, fachadas e janelas

Cada proprietário é responsável pela manutenção do piso e do teto da varanda. A não ser que o reparo seja ligado a um vazamento que se originou do encanamento vertical, caso em que a responsabilidade será do condomínio.

Quanto às partes externas da varanda, são consideradas partes da fachada, e as obras de fachada devem ser custeadas pelo condomínio (pintura, acabamento, recolocação ou substituição de pastilhas). Se por algum motivo, a falta de manutenção ou deterioração dela causar dano nas unidades (devido à infiltração ou umidade, por exemplo), o custo da reparação também será atribuído ao condomínio.

Por outro lado, se as infiltrações provêm das janelas (falta de manutenção das esquadrias ou instalação incorreta de aparelho de ar-condicionado), a responsabilidade pela infiltração é do condômino.

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