O QUE NÃO PODE FALTAR?

No dicionário tem-se como conceito de locação o contrato através do qual uma pessoa cede à outra o uso de um bem móvel ou imóvel mediante pagamento previamente combinado. No campo das unidades imobiliárias, um documento de grande importância nesse processo é o contrato de locação que requer bastante atenção do profissional no momento da elaboração. Sobre a formulação deste, o tabelião substituto do 24º Ofício de Notas do Rio de Janeiro, Raphael Thomé Oliveira, orienta que quanto mais minucioso for o contrato reduz de maneira significativa as chances de algum revés durante a negociação ou no período de vigência do mesmo:

– Independente do tipo de aluguel alguns documentos e comprovações são exigências comuns, como qualificação completa das partes (locador, locatário e garantidores) no seguinte formato: nome completo, nacionalidade, profissão, estado civil com qualificação do cônjuge ou companheiro, assim como o regime de bens e data do inicio do casamento, RG, CPF, endereço completo com CEP, bem como contato (telefone/e-mail). Deve constar ainda a descrição completa da unidade, de acordo com sua matrícula no Registro de Imóveis, ou seja, nome e número de logradouro, unidade, bloco, lote, quadra etc., conforme o caso, metragens, características, confrontações, número da matrícula, inscrição municipal além da forma de aquisição do imóvel. Estando o imóvel gravado com algum ônus, por exemplo, hipoteca, descrevê-la também no contrato.

Raphael Thomé orienta ainda que o contrato deve ser elaborado baseado na Lei Federal 8.245/91 (Lei do Inquilinato) que tem como escopo regulamentar as relações contratuais entre locador, locatário e garantidores, definindo as regras que devem necessariamente constar do instrumento para eficácia e segurança jurídica do mesmo.

É importante que o contrato tenha uma linguagem clara e objetiva, de fácil compreensão para entendimento, mas também são necessários conhecimentos técnicos para reduzir qualquer risco futuro de conflito judicial, destacando a atuação do corretor de imóveis para efetivar com clareza e tranquilidade a negociação. Já foi citado que cada tipo de contrato tem sua particularidade, porém alguns itens são fundamentais e serão detalhados nesse momento:

1) Termo de vistoria

Pode ser realizado à parte do contrato de aluguel e nele deve conter um relatório detalhado com o estado de conservação do imóvel no momento da locação, orienta-se incorporar fotos e avaliações que contribuam para um registro mais completo. Esse relatório será comparado com o termo de vistoria de entrega do imóvel e caso seja comprovado algum dano ao bem é de responsabilidade do locatário arcar com as despesas.

2) Garantia de locação

O maior receio de quem disponibiliza um imóvel para locação é saber se receberá os aluguéis regularmente. Diante dessa insegurança existem formas de garantia de locação que especificadas no contrato asseguram a estabilidade da transação. As mais utilizadas são:

– Caução: É um depósito em dinheiro correspondente a 3 meses o valor do aluguel mais os encargos sobre bens móveis ou imóveis. Atualmente, a caução também pode ser dada na forma de um título de capitalização (tem suas particularidades). Ao final do prazo da locação, se não houver dívidas nem necessidade de reparos no imóvel, o inquilino é reembolsado, com o valor corrigido monetariamente.

– Fiador: Ainda é a modalidade mais utilizada, em que nessa ocasião o locatário indica uma terceira pessoa (fiador) que seja proprietária de imóvel livre e desembaraçado de ônus, que vai se encarregar de cumprir com as obrigações descritas em contrato caso o locatário fique impossibilitado. Assim como o futuro inquilino, o fiador para ser aprovado precisa preencher diversos requisitos comprovados através de documentos, e em alguns casos há a possibilidade de o locador aceitar mais de um fiador.

– Seguro de Fiança Locatícia: É a segunda modalidade de garantia de aluguel mais utilizada, sendo seu uso mais comum em aluguéis comerciais. Nessa opção, a seguradora se compromete a cumprir com as obrigações na omissão do inquilino, e as minúcias que tangem o contrato variam de acordo com a empresa. Os contratos costumam abranger o período de 12 meses. Em situações de inadimplência, o proprietário deve fazer um comunicado direto para a seguradora.

– Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: A Lei 11.196/2005, em seu artigo 88, permite que as instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a exercer atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, através da constituição de fundos de investimento que poderão realizar a cessão fiduciária de suas cotas para garantia de locação imobiliária.

Cumpre ainda registrar que somente é permitida uma única modalidade de garantia por contrato. Isso é, em cada contrato de locação, as partes podem convencionar somente uma única forma de garantia, não sendo possível existir dupla modalidade. Vale ainda destacar que as partes podem convencionar a substituição da estipulada garantia no contrato de locação por qualquer outra, realizando aditivo contratual.

3) Período de vigência e retomada do imóvel

Geralmente, os contratos de locação residencial são firmados em um prazo de 30 meses, mas não há um fator que impede do acordo ser celebrado por um tempo menor, ressaltando que em acordos firmados por um período inferior a 30 meses a dificuldade na retomada do imóvel é maior.

De acordo com o artigo 46 da Lei do Inquilinato nos casos de locações definidas por contrato com prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do acordo acontecerá no fim do período estabelecido, independente de notificação ou aviso. Após o prazo, se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, entende-se que a locação está prorrogada por tempo indeterminado, sendo mantidas as cláusulas do contrato. Acontecendo a prorrogação, o proprietário do imóvel pode denunciar o contrato, concedendo o prazo de trinta dias para desocupação.

Porém, quando o contrato for ajustado com período inferior a trinta meses, segundo o artigo 47 da Lei do Inquilinato, após o prazo, a locação é prorrogada automaticamente, por período indeterminado, podendo ser retomado apenas em casos específicos, dentre eles, se for solicitado para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiros, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não possua imóvel próprio e se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos, se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

4) Valor do aluguel e reajuste

Deve vir especificado em contrato o valor da locação assim como a forma de pagamento e as informações que permeiam esse pagamento (transferência bancária ou depósito, dados da conta etc.). É fundamental estabelecer uma data limite e o valor da multa a ser paga pelo locatário em caso de atraso. Sobre o reajuste do valor do aluguel, essa informação também deve constar no contrato, e geralmente o reajuste é feito anualmente e baseado pelo Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) da Fundação Getúlio Vargas. Também precisa estar definido se o valor do condomínio (se for o caso), IPTU e taxa de Bombeiros estarão inclusos no valor do aluguel ou será pago por fora, assim como deve estar esclarecido de quem será a responsabilidade em caso de taxas extras (constar prazo para que o locatário passe essas contas para seu nome junto às concessionárias).

5) Multa rescisória por quebra do contrato

Estabelecer multa rescisória para a hipótese de uma das partes decidir pela quebra do contrato antes do seu termo. É o que define o artigo 4 da Lei do Inquilinato:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Existem outros itens que devem ser incluídos no contrato até mesmo como forma de proteção tanto para o locatário como para o locador, que redigidos deixam o contrato íntegro e completo para que ambas as partes saibam suas obrigações e deveres dentro da negociação.

Sobre a elaboração do contrato, Raphael Thomé esclarece ainda que as assinaturas dos envolvidos na locação (locador, locatário e garantidor) são essenciais à validade do negócio, logo não podem faltar. Após assinado, é importante procurar um cartório de notas para reconhecimento das firmas, de preferência por autenticidade.

Em resumo, a atuação do profissional da intermediação imobiliária no processo de desenvolvimento e análise do contrato precisa ser criteriosa a fim de garantir a segurança do imóvel e do investimento visto que é um processo extremamente complexo.

Fonte: Stand Edição 48 – Revista do Creci-RJ
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