O QUE É PRECISO SABER?

Em um contrato de locação, normalmente se estabelece um compromisso mínimo de 30 meses. O cenário perfeito é que tudo transcorra bem até o fim do prazo. Mas é possível que no meio do caminho aconteça algum imprevisto ocasionando na rescisão contratual. E através dessa reportagem, você, corretor de imóveis saberá lidar com essa situação que pode trazer grandes dores de cabeça se as medidas corretas não forem tomadas.

Trata-se de um caso que merece atenção redobrada por compreender trâmites burocráticos. Se o locatário busca o cancelamento do contrato antes do prazo estabelecido, normalmente paga-se à outra parte valor previamente acordado conforme a legislação. O pagamento é realizado de forma proporcional ao tempo de contrato que faltou cumprir. Muitos corretores de imóveis ainda não possuem conhecimento sobre a aplicação da multa no contrato de locação, qual o valor que deverá ser adotado, entre outras informações importantes. Em detalhes, o especialista em Direito Imobiliário, Paulo Roberto Xavier, identifica e explica cada caso:

– Quando o locatário entrega as chaves, seja durante o prazo determinado ou indeterminado, sem que tenha decretação de despejo, a hipótese é de resilição, embora os que atuam no mercado imobiliário chamem tal ato, em regra, de rescisão. Quanto à multa, se o locatário entregar as chaves durante o prazo determinado, a multa será proporcional, nos termos do art. 4º da Lei 8.245/91. Digamos que o locatário desocupe o imóvel no vigésimo mês dos trinta meses contratados, que o aluguel mensal seja de R$1.000,00. A multa proporcional será de R$1.000,00. Ou seja, é uma regra de três (R$1.000,00 x 3 = R$3.000,00 : 30 = R$100,00 x 10 = R$1.000,00). Porém, se o locatário, devolver o imóvel durante o prazo indeterminado, sem avisar por escrito o locador com antecedência mínima de trinta dias, a multa será de um mês de aluguel. Se o locatário, neste último caso, notificar o locador na forma e no prazo acima, não caberá multa (parágrafo único do art. 6º da Lei 8.245/91).

Em regrais gerais, alguns cuidados são importantes por parte do corretor de imóveis quando o locatário desocupa o imóvel, como destaca o especialista em direito imobiliário:

– Levantar, de imediato, a situação quanto à regularidade do pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, bem como a situação quanto às contas de luz, gás e de água e esgoto. E, simultaneamente, agendar a vistoria final no imóvel, na qual deverá ser registrado, em detalhes, a existência de eventuais danos, por meio de fotos, vídeos, testemunhas, principalmente se o locatário não reconhecer por escrito ser o causador dos mesmos, e, dependendo da extensão e da complexidade destes, de pronto contratar empresa especializada em vistoria e/ou contratar escrevente para a lavratura de ata notarial, cujos atos deverão ser feitos preferencialmente na presença do locatário.

Para que o proprietário do imóvel opte pela rescisão do contrato de locação são necessárias que aconteçam algumas ações específicas:

– Levando ao pé da letra o sentido da palavra rescisão na Lei 8.245/91, quando desejada pelo locador contra o locatário, a mesma cabe, por meio de ação de despejo, quando o locatário cometer infração contratual e/ou legal, como, por exemplo, a falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação (art. 62), a sublocação não consentida (art. 13), a não apresentação de nova garantia (parágrafo único do art. 40), a não reparação dos danos no imóvel (inc. V, art. 23), impedir a vistoria e a visitação de pretendentes à aquisição (inc. IX, art. 23), entre outras hipóteses – explica Paulo Xavier.

O locador pode também lançar mão de duas expressões, que precisam ser mais divulgadas e conhecidas pelo profissional da intermediação imobiliária na hora de reaver a unidade.

– Denúncia vazia ou imotivada é o direito do locador retomar o imóvel sem alegar motivo, a qual se acha tratada, por exemplo, na locação residencial, no art. 46, no inc. V do art. 47 e no art. 78 da Lei 8.245/91. Já a denúncia cheia ou motivada é exatamente o oposto, qual seja, é o direito do locador retomar o imóvel alegando motivo, como, por exemplo, também na locação residencial, nas hipóteses previstas no inciso III do art. 47 da lei do inquilinato, quais sejam, retomada para uso próprio, para ascendente e para descendente – conclui Paulo Roberto Xavier.

Por fim, é importante que o corretor de imóveis mantenha o contato constante com as partes envolvidas, agindo como um verdadeiro intermediador entre locador e locatário. Trata-se de uma forma de garantir credibilidade na relação, evitando, desta forma, possíveis equívocos que possa acarretar em transtornos para os envolvidos.

Fonte: Stand Edição 43 – Revista do Creci-RJ