ENTENDENDO AS PRINCIPAIS QUESTÕES

Uma prática que tem sido cada vez mais adotada é o usufruto como direito de moradia. Muitas famílias inclusive escolhem essa opção como maneira de deixar de lado as partilhas de bens ou até mesmo inventários que podem durar anos até serem finalizados.

Trata-se de um instrumento legal de garantia de moradia que representa uma segurança jurídica para quem doa um imóvel para terceiro.

Em um caso específico envolvendo usufruto, uma pessoa doa um imóvel para outra, que se torna a nu-proprietária, mas que não pode usar ou fruir do bem enquanto o doador for vivo.

É possível exemplificar a descrição acima: um pai doa um imóvel para o filho, que se torna o nu-proprietário, mas com o direito de usufruto para o próprio pai. Portanto, o filho poderá até vender a unidade imobiliária, mas o comprador só poderá utilizar o imóvel após o falecimento do usufrutuário (pai). Aqui é necessário contextualizar a expressão nua-propriedade, que trata-se da propriedade que não é plena porque o nu-proprietário está sem os direitos de usar e fruir sobre o imóvel devido à incidência do usufruto.

A modalidade usufruto denota a possibilidade de uma pessoa ceder à outra a propriedade do bem, mas mantendo os direitos de usar e fruir sobre ele.

– Para que o usufruto seja existente é obrigatória a lavratura da escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O usufruto precisa estar vinculado à matrícula do imóvel – explica o professor especialista em Direito Imobiliário, Sergio Herrera Simões.

O usufrutuário tem direito à posse, o uso, administração e percepção dos frutos contanto que não lhe altere a substância ou o destino, se obrigando a zelar pela sua integridade e conservação, sem poder alterar a destinação econômica do bem sem a expressa autorização do nu-proprietário.

Em contrapartida é o responsável pelas despesas ordinárias de conservação do imóvel no estado em que o recebeu, bem como pelos impostos reais devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

A doação com reserva de usufruto pode ter prazo definido ou ainda ser um direito vitalício, com duração até o falecimento do usufrutuário, como ocorre na maioria das situações.

Mas é importante esclarecer que o usufruto é um direito personalíssimo, ou seja, não há transmissão para herdeiros. Portanto, em situações de falecimento do usufrutuário, o direito estará extinto. Apesar de não haver a transmissão do usufruto, o mesmo não pode dizer da nua-propriedade. Em caso de falecimento do nu-proprietário, o direito é transferido para os herdeiros.

O usufrutuário pode se beneficiar das vantagens que o usufruto proporciona, como o direito de alugar o imóvel e receber o valor da locação, quando não há vedação explícita em contrato. Não há permissão para vender a unidade. Em caso de locação é importante, para a segurança das partes que o nu-proprietário tenha ciência do fato. Esta iniciativa se faz necessária porque no artigo 7º da Lei 8.241/91 está previsto que com a extinção do usufruto, a locação realizada pelo usufrutuário poderá ser rompida pelo nu-proprietário, através de notificação encaminhada ao inquilino com o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel. A notificação necessariamente deverá ser encaminhada em até 90 dias contados a partir da extinção do direito de usufruto. Se não for feita dentro do prazo poderá ficar presumido como concordância em relação à locação, sujeitando-se aos seus efeitos.

Um ponto que o corretor de imóveis precisa ficar atento é que o usufruto não impede a alienação do imóvel.

– É importante deixar claro para o profissional e que se trata até mesmo de uma dúvida muito comum, é que pela Lei não existe restrição à venda de um imóvel com usufruto. Acontece que o interesse por esse tipo de aquisição é menor, mas não está impossibilitada de ser feita. É essencial que o corretor procure saber se existe a possibilidade de renúncia ou até mesmo a extinção do usufruto – finaliza Sergio Herrera Simões.

INFORMAÇÕES IMPORTANTES

Quanto à extinção do usufruto
Poderá ocorrer nos casos, como descrito nos artigos 1.410 do Código Civil:
1. Pela renúncia ou falecimento do usufrutuário;
* Em caso de falecimento, o fato deverá ser averbado na matrícula do imóvel, através de apresentação da certidão de óbito do usufrutuário.
2. Pelo termo de sua duração;
3. Pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou exercer o direito do usufruto;
4. Pela cessação do motivo de que se origina;
5. Pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos artigos 1.407 e 1.408, 2ª parte, e 1.409 do Código Civil;
6. Pela consolidação;
7. Por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, abandona ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
8. Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai.

Quanto à possibilidade de retomada do imóvel
Essa questão depende das condições em que o usufruto foi estabelecido. Se for vitalício só pode ser extinto quando o usufrutuário falecer. Se for temporário, então será encerrado no prazo estabelecido. Contudo, resta-lhe a possibilidade de negociar, mediante certas regras, a devolução do imóvel com o usufrutuário, com a concordância de ambas as partes.

Possibilidade de usufruto para mais de uma pessoa
É possível que duas ou mais pessoas exerçam o direito de usufruto ao mesmo tempo. Porém, não pode haver usufruto sucessivo, tendo em vista se tratar de direito intransmissível com a ocorrência do evento morte.

Quanto ao óbito do nu-proprietário
Em caso de falecimento do nu-proprietário, os herdeiros receberão o direito à doação, sendo necessário respeitar o usufruto.

Quanto ao óbito do usufrutuário
Se o usufrutuário morrer, o usufruto se extingue e ele retorna para o proprietário.

Fonte: Stand Edição 46 – Revista do Creci-RJ