A questão relativa à indisponibilidade de bens é apenas uma das muitas vertentes a serem analisadas na realização de negócio jurídico envolvendo imóveis. Primeiramente tendo consciência que o proprietário da unidade tem direito por lei de usar o bem, alugá-lo ou até mesmo vender, assim como dá-lo como forma de garantia, com a indisponibilidade do imóvel essas possibilidades se tornam inviáveis de serem praticadas. Mas o que define a indisponibilidade de uma unidade imobiliária?

– Pode ser por uma determinação judicial ou uma determinação administrativa. O proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor, mas por uma ordem judicial ou até mesmo por uma determinação administrativa um bem pode se tornar indisponível. Hoje existe a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, um cadastro que surgiu por conta das questões de lavagem de dinheiro e necessita ser consultado em uma negociação imobiliária – comenta a especialista em direito imobiliário, Iracema Reis.

Embasada na busca por respostas sobre a situação do imóvel, a Central de Indisponibilidade de Bens (CNIB) também foi criada com o intuito de acelerar e oferecer maior eficácia no detalhamento sobre a situação da unidade. A CNIB é um sistema operacional de uso obrigatório desde 2012, que alimenta um banco de dados de pessoas que estão com os bens indisponíveis, onde através do CPF ou CNPJ é possível observar se o proprietário possui algum imóvel indisponível por decisão judicial ou administrativa. Sintetizando o funcionamento do sistema: ao decretarem a indisponibilidade de bens de determinada pessoa, magistrados ou autoridades administrativas poderão cadastrar imediatamente a decisão no CNIB. Uma vez registrada no sistema, a informação sobre a indisponibilidade passa a estar acessível para todos os oficiais de registro de imóveis do país, que devem obrigatoriamente consultar a CNIB antes de qualquer ato notarial ou de registro relativo a imóveis ou a direitos relacionados aos bens.

– Ela é acessada prioritariamente por registradores e notários. Então quando vai ser realizado um instrumento público de compra e venda de imóvel essa Central será consultada. A primeira coisa é o corretor de imóveis se atentar para o meio de aquisição da propriedade, se estamos falando por excelência do contrato de compra e venda, estamos tratando da aquisição de propriedade por registro de títulos, antes se realizando a escritura pública.

Mas antes disso, a indisponibilidade pode constar na matrícula do imóvel e aí é indispensável que o profissional tenha solicitado este documento para verificar qualquer restrição, quaisquer gravame, quaisquer averbações na matrícula da unidade. Esse é o cuidado que de forma contínua o corretor de imóveis deve ter. Lembrando que a certidão de matrícula de imóvel tem validade de 30 dias para realização dos feitos – esclarece Iracema Reis.

Esse é um quesito imprescindível para o profissional que está inserido no mercado imobiliário na realização de suas operações. O corretor precisa estar amplamente informado sobre todo o histórico do imóvel antes de iniciar suas atividades comerciais com o cliente, até mesmo para que se tenha êxito no processo, além de asseverar seu comportamento ético e devido comprometimento para ser efetivada uma venda lícita. É pertinente o profissional realizar uma investigação minuciosa em nome do proprietário e cônjuge (se houver) como forma de cautela e segurança da negociação para que sejam evitados futuros impasses.

– O erro mais recorrente por parte do profissional é o da ausência do preenchimento dos requisitos formais legais. Então como é que uma compra e venda de coisa imóvel precisa ser? Através de escritura pública, essa devidamente registrada no Registro de Imóveis. Primeira coisa é a análise das certidões e a primeira consulta que deve ser feita é sobre a matrícula da unidade, como mencionado anteriormente. Após isso vamos ter os outros preenchimentos e uma das obrigações é a consulta dos notários à Central de Indisponibilidade de Bens, sabendo ali se um bem está disponível para venda. O corretor de imóveis deve primar pela obediência à Lei – explica Iracema.

Muito se comenta sobre o processo de reversão da indisponibilidade do bem. É preciso lembrar sempre que os registros públicos têm uma presunção relativa, ou seja, aquilo que foi averbado pode ser cancelado, mas da mesma forma que houve a averbação precisa ser feito o cancelamento, então se foi através de ordem judicial que houve a definição da indisponibilidade é desta maneira que deverá proceder o cancelamento.

Fonte: Stand Edição 46 – Revista do Creci-RJ