GUIA BÁSICO PARA UM BOM NEGÓCIO IMOBILIÁRIO

A escolha de um imóvel para alugar não é tarefa das mais fáceis. Ela requer não só muita pesquisa para encontrar aquele que realmente se encaixa aos seus sonhos e necessidades, como também alguns cuidados imprescindíveis para a realização de um bom negócio. O corretor de imóveis é peça chave neste processo, dando ao consumidor as orientações que tornam segura qualquer transação imobiliária. Aqui você vai encontrar dicas essenciais para alugar, desde a hora em que a decisão é tomada até a assinatura do contrato.

1. Se você pretende alugar um imóvel, o primeiro passo é restringir a área de busca para facilitar a pesquisa. Escolha dois ou três bairros, levando em conta o seu dia a dia, a proximidade do trabalho, da escola dos filhos, e a infraestrutura que a região oferece (supermercados, escolas, padarias, bancos etc.).

2. Defina antecipadamente também as características que o imóvel deve ter para você e sua família. Qual a metragem ideal? É imprescindível ter vaga de garagem? Quantos quartos? O condomínio precisa ter área de lazer? Essas respostas vão diminuir seu trabalho na hora de procurar.

3. Converse com um corretor de imóveis claramente sobre as suas necessidades. Estipule uma faixa de preço de aluguel compatível com a renda familiar. Não se esqueça de considerar os encargos como IPTU e condomínio no cálculo de sua capacidade financeira.

4. Jamais alugue um imóvel sem conhecê-lo, por mais que a descrição seja a de uma maravilha. Fotos são uma boa ferramenta de divulgação de uma casa ou apartamento, mas não mostram os possíveis problemas e as verdadeiras condições de preservação.

5. Quando tiver feito sua escolha, visite o imóvel mais de uma vez, em horários diferentes. Observe a incidência de sol, a iluminação e o movimento da rua à noite, os possíveis ruídos externos. Se for um apartamento, procure falar com os moradores, o porteiro e o síndico sobre eventuais problemas no prédio e os cuidados com a segurança.

6. Verifique, junto com o proprietário, as condições do imóvel. Preste atenção em defeitos como torneira quebrada, manchas de infiltrações e azulejos rachados. Faça um Termo de Vistoria, anotando o estado de conservação do imóvel. É uma forma de você evitar problemas no futuro.

7. Veja com o corretor qual a garantia solicitada (fiador, seguro-fiança e caução) e se ela se enquadra ao seu perfil. É importante saber: a cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário se o inquilino não oferecer uma dessas garantias.

8. Leia atentamente o contrato, riscando os espaços em branco. Esclareça qualquer dúvida que possa surgir, por mais simples e inocente que ela pareça. Se preciso, consulte um advogado especializado ou um órgão de defesa do consumidor.

9. Devem constar no contrato o valor do aluguel, o índice de reajuste, a duração da locação, multas por atraso no pagamento, multa por rescisão antecipada, forma e local do pagamento, etc. Este documento é indispensável para sua segurança. Reconheça firma em cartório.

10. O reajuste de aluguel é anual e o índice de correção mais usado é o IGP-M. Não pode ser aplicada variação de salário mínimo ou de moeda estrangeira. A cada três anos, o valor da locação pode ser alterado ao preço de mercado e tanto o proprietário quanto o inquilino têm direito de solicitar essa revisão. É importante que as partes tentem dialogar e fazer um acordo amigável neste momento.

11. O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja, 10 meses. Assim, se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.

12. Ao desocupar o imóvel, o inquilino, após cumprir suas obrigações, deve solicitar o comprovante de quitação e entrega das chaves à imobiliária ou ao proprietário.

13. O proprietário que quiser vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, e lhe dar preferência na compra. Se essa comunicação não for feita, o inquilino poderá exercer seu direito de preferência.

14. Se o imóvel for vendido e o contrato de aluguel estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar os meses restantes da locação, desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).

15. Em toda a relação entre o proprietário e o inquilino, as duas partes têm direitos e deveres. Procure cumprir a sua para que o seu período no imóvel transcorra da forma mais amigável e prazerosa possível. Veja quais são as principais obrigações de cada um.

Deveres do proprietário (locador)

* Entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar ao proprietário e solicitar o conserto, por escrito.
* Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminados.
* Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido.
* No caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador, etc.

Deveres do inquilino (locatário)

* Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados.
* Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser usado para comércio).
* Devolver o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu.
* Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário, mesmo que considere que está valorizando o bem.
* No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.

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