Gostaria de saber se a regularização dos bens imóveis é requisito para o prosseguimento do inventário?

Toda e qualquer alteração realizada no imóvel deve ser averbada, é ato de natureza obrigatória, conforme determina os artigos 167 e 169 da Lei de Registros Públicos. Os referidos dispositivos estabelecem que devam ser averbadas modificações como edificações, reconstruções e demolições, além de desmembramento e loteamento de imóveis.
O Superior Tribunal de Justiça ao apreciar ação de inventário judicial se manifestou sobre o tema:
“O entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi aplicado para manter decisão judicial que concluiu ser indispensável à regularização dos bens imóveis que compõem o acervo de espólio. No caso analisado, foram realizadas modificações em bens submetidos à partilha, como a edificação de apartamentos em um terreno, sem que houvesse a averbação perante o registro de imóveis”.
Importante destacar que, a partilha de bens imóveis deve ser feita com estes regularizados, por razões de ordem prática, pois caso contrário dificultaria ou inviabilizaria a avaliação e precificação, para a divisão ou alienação dos referidos imóveis.

Em uma venda de imóvel em que as partes pactuam em contrato os termos e a entrega das chaves, caso ocorra o descumprimento pelo vendedor, qual a consequência jurídica?

O Contrato de Compra e Venda de Imóveis é um negócio jurídico bilateral, regido pelo Código Civil e pelo Direito Privado. Assim, ao estipularem as condições, as partes pactuam livremente, obrigando-se ao seu fiel cumprimento.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que: ”A inexecução do contrato de promessa de compra e venda ou de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes”.
A edição 107 de Jurisprudência em Teses de 10/08/2018 do STJ, com o tema Da Promessa e da Compra e Venda de Bens Imóveis, consagrou as teses:
I – Na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo combinado, é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor.
II – Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem desde a data em que a posse lhe foi transferida.

É devido à devolução da comissão de corretagem em caso de arrependimento pelo consumidor (vendedor ou comprador)?

O tema foi objeto de decisão do TJ/SP ao analisar o processo 1075104-84.2014.8.26.0100/SP:
“Como o compromisso de compra e venda foi devidamente concluído, o posterior arrependimento de uma das partes não obsta o recebimento do crédito pela intermediadora. A resolução do contrato por arrependimento do autor não afasta o dever de remunerar os serviços de corretagem prestados”.
Assim, esclarecemos que, a Corretagem atingiu o seu objetivo que é a aproximação entre as partes com a celebração do negócio jurídico, todavia, o consumidor desistiu da compra do imóvel, rescindo o contrato, já estando prestada a corretagem.
Todavia, em caso de desistência motivada, quando há fato impeditivo da transferência do imóvel, como exemplo a ausência das certidões devidas, não há o que falar em pagamento de corretagem, conforme decisão do STJ no Resp: 136.457 “O Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos consumidores do negócio intermediado pelo corretor de imóveis. O Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. No caso em análise, frisou o ministro, a imobiliária não cumpriu com os seus deveres, pois não chegou nem a pesquisar acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz”. Ademais, “o corretor não pode se desincumbir da tarefa de assessorar as partes até a concretização do negócio, sob risco de deixar a negociação precária e incompleta”.

As dúvidas devem ser enviadas para o e-mail imprensa@creci-rj.gov.br

Fonte: Stand Edição 43 – Revista do Creci-RJ