Todo processo de negociação imobiliária precisa ser efetuado com muita cautela, seriedade, responsabilidade e ética. Pela parte do profissional exige-se total domínio da esfera documental, porque além de se tratar de um patrimônio, lida com o sonho da casa própria e, em muitos casos, como se pode observar na realidade financeira e mercadológica do nosso país, o cliente utiliza todas as economias que armazenou por anos para obter um imóvel, podendo ainda estender essa despesa nos orçamentos futuros através de parcelamentos até liquidar a dívida, sendo esse seu único e precioso bem adquirido em vida.

Com tamanha responsabilidade é imprescindível que toda a negociação imobiliária decorra de forma mais objetiva possível. É nesse momento que recai sobre o profissional responsável pela intermediação a incumbência de realizar todo o estudo de caso, incluindo o perfil do cliente, a área de atuação, o mercado financeiro, os imóveis disponíveis em sua carteira compatível com o desejo do cliente e que esse imóvel esteja em plenas condições burocráticas de ser negociado.

Sobre a documentação exigida na compra de um imóvel, o advogado especializado em direito imobiliário, Hamilton Quirino, explica detalhadamente os documentos que são imprescindíveis não somente do imóvel como também do cliente.

Existem os documentos obrigatórios sem os quais não se pode assinar a escritura de compra e venda do imóvel, e os facultativos, que são recomendados para dar maior segurança jurídica ao negócio. Em relação aos documentos obrigatórios, há um grupo relativo ao imóvel, e outro aos vendedores.

– Quanto ao primeiro grupo (imóvel), encontram-se as certidões de ônus reais (Registro de Imóveis), a de quitação fiscal junto à Prefeitura, a de taxa de incêndio (FUNESBOM), a de executivos fiscais (9º distribuidor) e a de regularidade junto ao Condomínio, quando for o caso. Em relação aos vendedores são exigidas as certidões cíveis (1º ao 4º distribuidores), da Fazenda Estadual (9º distribuidor) e Interdições e Tutelas (1º e 2º), da Justiça Federal, da Justiça do Trabalho e da Secretaria da Receita Federal. Se o vendedor residir ou tiver origem em outro estado da Federação, será necessário mais um jogo de certidões da referida localidade.

– De outro lado, indicamos a importância de complementar esses documentos, obrigatórios, com outros documentos, que, embora facultativos, oferecem maior segurança ao comprador. Citamos, por exemplo, a certidão de protesto de títulos, o cadastro do SERASA e do SPC. É importante também obter do Condomínio declaração de que não existe ação que possa gerar futura indenização (trabalhista, por exemplo), e de que não existe problema relativo ao imóvel à venda (exemplo: infiltrações). E ainda, obter certidão do antigo dono do imóvel, se o negócio anterior tiver ocorrido em pouco espaço de tempo (até um ano, por exemplo).

– Também se recomenda na compra de imóvel de pessoa jurídica, obter a certidão dos sócios, pois ações judiciais e dívidas em geral ainda que das pessoas físicas possam contaminar a venda. A mesma cautela se recomenda na situação inversa: compra de pessoas físicas, que são sócias de empresas com problemas judiciais e perante o fisco. Ou seja, pesquisar também a situação das empresas.

Esse detalhamento reforça a exigência da total competência que o corretor precisa dispor em sua atuação pela minuciosidade das determinações, aditando também as despesas que o cliente arca em todas as instâncias até a aquisição.

Porém, durante a transação imobiliária pode manifestar algum gravame com a documentação. Confira alguns impedimentos mais comuns no decorrer do processo:

1. Imóvel Sem Escritura

A escritura também conhecida como Certidão de Matrícula deve ser feita em um cartório de registro de imóveis com o contrato de compra e venda. A ausência dessa escritura faz com que o imóvel não seja considerado regular perante a Prefeitura.

2. Imóvel Em Processo De Inventário

Quando uma pessoa falece, os seus bens incluindo imóveis precisam ser divididos entre os seus herdeiros e para que isso ocorra de forma correta e justa é necessário um processo jurídico chamado de inventário e partilha de bens, somente depois de concluído todo o processo é que ocorre a divisão. Pode regularizar essa situação de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente. No primeiro caso o inventário é feito no cartório de notas, por meio de uma escritura pública. Porém existem três situações que obrigam a pessoa pedir a regularização na justiça e ter o acompanhamento de um juiz, são elas: quando o falecido deixou um testamento, quando existem interessados no bem que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas com a justiça, por exemplo) e quando existem opiniões diferentes sobre a partilha para os herdeiros.

3. Imóvel Sem Habite-se

É um documento gerado pela prefeitura que confirma que a obra está de acordo com as normas e exigências legais. Sem o habite-se um imóvel pode receber multas da prefeitura, além de também poder ser cobrado impostos com valores superiores ao que deveria ter.

Para regularizar um imóvel sem esse documento, deve-se solicitar a um engenheiro para que verifique se o imóvel está em condições legais e de acordo com as normas impostas pela prefeitura. Se tudo estiver de acordo, o engenheiro deve gerar uma planta do imóvel, e com esta planta pode-se solicitar à prefeitura a sua regularização.

4. Imóvel Irregular Por dívidas

Existem dois tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário.

Do imóvel, por exemplo, pode ser dívidas de impostos ou de condomínio. Neste caso, a recomendação é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o local que ele habita. Já a dívida do proprietário, que costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco.

É de suma importância regularizar os débitos do imóvel porque com dívidas em aberto existe o risco de ocorrer um leilão sobre o bem, e com isso o proprietário perde o direito e a posse do imóvel.

Para quem está comprando um imóvel vale a dica de levantar toda a situação do bem, suas dívidas e débitos, até mesmo porque dívidas de impostos como o IPTU serão devidas pelo novo proprietário. Ou seja, um ato leviano na negociação acarreta um imenso desgaste ao cliente.

Sobre outras situações que deixam o imóvel irregular, Hamilton informou:

– Além dos gravames já citados, que impedem a assinatura da escritura, até que sejam regularizados, é preciso examinar se existe a posse livre de coisas e pessoas, para entrega imediata, ou se o imóvel está ocupado por terceiros (inquilinos, comodatários, parentes), o que pode gerar problema na efetiva transmissão. Se o imóvel à venda tiver executado obras de ampliação (como ocorre nas coberturas e nas varandas, entre outros) é preciso saber se tais obras estão regularizadas perante o Condomínio e a Prefeitura Municipal.

E ainda atenta sobre a singularidade de cada situação:

– É preciso examinar a documentação caso a caso, existindo situações que exigem uma maior pesquisa. Assim, pode haver outros documentos que podem vir a ser necessários, embora de forma facultativa, em cada caso concreto.

Fonte: Stand Edição 47 – Revista do Creci-RJ