Como aplicar meios alternativos de solução de conflitos no mercado imobiliário

Há algum tempo que os meios jurídicos já não são mais primeira opção entre aqueles que precisam resolver conflitos no mercado imobiliário. Em crescente ascensão no Brasil, os meios alternativos de solução de controvérsias trazem inúmeras vantagens em relação ao burocrático e demorado trâmite que envolve o poder judiciário. Neste artigo, o Creci-RJ apresenta ao corretor de imóveis os benefícios da utilização da Mediação e da Arbitragem.

Criada pela Lei 13.140/15, a mediação de conflitos tem como objetivo interceder impasses sem que haja, de fato, a necessidade da utilização de meios jurídicos. Para que isso seja possível, é necessário que todas as partes envolvidas no problema em questão estejam de acordo com o processo de mediação para que, desta forma, consigam resolver os pontos indicados fora do âmbito judiciário. O trâmite é feito por um mediador imparcial que tem como intenção principal despertar nos envolvidos o interesse de resolver as questões utilizando-se de técnicas específicas e reconhecidas internacionalmente.

Vale ressaltar que existem dois tipos de mediação: a voluntária e a institucional ou mandatorial. A primeira consiste no desejo totalmente voluntário das partes em buscar por uma mediação para a resolução da questão. A classificada como institucional ou mandatorial é imposta por um magistrado ou está estipulada em contrato.

Mas afinal, quem deve e pode fazer a mediação?

Quando é extrajudicial, o mediador não precisa ter formação superior, mas deve ser uma pessoa capaz, com confiança de todas as partes envolvidas e estar capacitado para atuar neste processo. O mediador judicial necessita, além destas qualificações, ter formação em curso superior há mais de dois anos. Como previsto no Novo Código de Processo Civil, art. 168. “As partes podem escolher, de comum acordo, o conciliador, mediador ou a câmara privada de conciliação ou mediação”.

A mediação difere da arbitragem por ser um método onde as partes, em comum acordo, com a ajuda de um terceiro, definem o resultado do conflito em questão. No caso da Arbitragem, a resolução do problema está nas mãos do árbitro.

De acordo com o advogado e professor da FGV, Luiz Otávio Azevedo, as vantagens em adotar métodos alternativos de resolução de conflitos são evidentes em toda a trajetória da técnica:

– A mediação tem sido muito utilizada, mas é uma forma totalmente consensual de resolução dos conflitos, a arbitragem não. Em última análise ela exerce uma função judicial porque a decisão será definida pelo próprio árbitro. Vale ressaltar que as sentenças arbitrais são mais fáceis de serem executadas e irrecorríveis, ou seja, evita vários recursos no mesmo processo encurtando assim o tempo de trâmite. Em paralelo a isso, a parte pode executar o contrato enquanto ainda não se chegou a uma decisão do conflito em questão. Lembrando que a arbitragem só terá efeito se realmente conseguir o comprometimento das partes nesse caminho.

Segundo o advogado, o papel do corretor de imóveis na publicidade dos métodos alternativos de solução de conflitos no mercado imobiliário é indispensável, assim como o aprimoramento sobre o assunto:

– Quando o corretor estiver no exercício de sua profissão, ainda conhecendo as características de um imóvel durante a captação, é importante que se informe da existência ou não da convenção da arbitragem na convenção condominial. Durante a minuta do compromisso de compra e venda que sejam incluídas as obrigações dessa convenção. É importante que o corretor de imóveis se aprimore sobre esse assunto porque esses métodos são o futuro, e o judiciário estará sempre convivendo com eles em paralelo – finaliza.

Vale ressaltar que nem todos os tipos de ações podem ser alvos dos meios alternativos de resolução de conflitos. Veja as situações passíveis de mediação no mercado imobiliário:

*DIREITOS PATRIMONIAIS DISPONÍVEIS

* RELAÇÕES FAMILIARES

* DANOS AMBIENTAIS

* COBRANÇAS CONDOMINIAIS

* PROBLEMAS DE RELACIONAMENTO ENTRE VIZINHOS

* CONFLITOS APRESENTADOS EM ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS