O VALOR DO ALUGUEL VAI CAIR?

O Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), conhecido como “inflação do aluguel” por reajustar historicamente a maioria dos contratos imobiliários, continua registrando uma deflação crescente no acumulado de 12 meses. Isso indica uma redução nos preços gerais em comparação ao ano anterior, incluindo os valores dos aluguéis.

Em abril, o IGP-M retornou ao terreno negativo, registrando uma queda de 0,95% no mês e acumulando um declínio de 2,17% em 12 meses. A última vez que isso ocorreu foi em fevereiro de 2018, há mais de 5 anos. A deflação se intensificou em maio, quando o índice caiu ainda mais, atingindo 1,84% e aprofundando a retração anual para 4,47%.

Essa tendência tem impacto direto nos contratos de aluguel, podendo resultar em uma redução de até R$90 para um aluguel mensal de R$2 mil, dependendo das cláusulas contratuais. Em um período de 12 meses, a economia pode chegar a R$1.080, o equivalente a quase um salário mínimo.
Na primeira semana de junho, a deflação acelerou ainda mais, sem indícios de reversão dessa tendência.

Reajustes Positivos
Após o aumento expressivo do IGP-M durante a pandemia, alguns proprietários e imobiliárias estão optando pelo uso do IPCA, calculado pelo IBGE, para reajustar os contratos. No entanto, a maioria do mercado continua utilizando o IGP-M, calculado pela FGV.

Ao verificar o índice de reajuste do contrato, é importante analisar se há cláusulas de exceção. Em alguns casos, é especificado que o reajuste só ocorrerá se o índice for positivo.

Existem três situações comuns, de acordo com especialistas
* Contratos que estabelecem o uso do IGP-M, considerando tanto variações positivas quanto negativas;
* Prática de mercado, em que o contrato prevê o reajuste, mas o proprietário e a imobiliária aumentam o aluguel apenas quando o índice é positivo, mantendo o preço quando há queda;
* Contratos que aplicam o IGP-M (ou outro índice) somente quando ele é positivo, beneficiando exclusivamente o proprietário.

Todos os três casos são perfeitamente legais e bastante aceitos por proprietários e inquilinos, já que o objetivo é manter o equilíbrio contratual, afinal, reajustes muito altos, assim como reajustes negativos, são prejudiciais ao mercado, criando um desequilíbrio desnecessário.

IGP-M, IPCA E IVAR – O debate sobre o melhor índice para reajuste dos contratos de locação
A discussão em torno do uso do IGP-M como índice para reajustar contratos de locação ganha destaque. Devido ao aumento de 37% em 2021, muitos proprietários e inquilinos optaram por substituí-lo pelo IPCA durante a pandemia.

Segundo alguns especialistas o mais correto é utilizar o IPCA, pois o IGP-M não mede a inflação, ressaltando que o IPCA considera uma cesta de produtos consumidos pelas famílias, enquanto 60% do IGP-M é composto por preços do atacado, incluindo commodities e a variação do dólar, itens muito fora da realidade do aluguel.

Jose Luis Fellipelli, diretor superintendente da Administradora Renascença, destaca que o IPCA é menos volátil, não ultrapassando 12% a 13% nos últimos anos, enquanto o IGP-M chegou a atingir 37%. Ele argumenta que não faz sentido aumentar um aluguel em 37% devido ao aumento no preço do aço, por exemplo, pois é uma situação completamente atípica, mesmo que esteja estabelecido no contrato.

Ainda há uma outra possibilidade, usar o novo índice criado pela própria FGV, o IVAR, que mede especificamente a inflação do aluguel. O acumulado deste índice chegou a 8,84% em abril/23 , entretanto, por ser um índice novo, ainda não caiu nas graças do mercado.

Enfim, a inflação é imprevisível. É impossível tentar adivinhar como será o cenário macroeconômico brasileiro exato em 12 meses, principalmente em se tratado de Brasil. Portanto, não há um melhor índice a ser escolhido para reajustes anuais de contratos de locação, pois aquele índice que hoje é o vilão, pode se tornar o mocinho amanhã.

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Fonte: Revista Renascença 14
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