O que esperar sobre as novas modalidades no mercado

Quando o dono do imóvel anuncia para aluguel, a primeira coisa que ele quer é ter rentabilidade, estabilidade e principalmente, segurança de deixar o seu imóvel sendo usado por outra pessoa. Porém, em muitos casos, podem ocorrer problemas como a inadimplência de inquilinos, problemas com vizinhança e até danos que possam ser devastadores no imóvel. Por isso, ter uma garantia de locação é extremamente importante.

E quando tratamos sobre as garantias existentes no aluguel de imóveis é comum que venha em mente um processo burocrático e dispendioso. Conseguir um Fiador, desembolsar a quantia do depósito ou ser aprovado nas empresas que oferecem garantia onerosa realmente pode se tornar uma tarefa complicada.

De uns anos para cá surgiram muitas formas de garantias no Brasil, algumas fruto de lei, como é o caso da Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento, que não é praticamente usada, e outras, fruto de adequação de mercado, como é o caso das Garantias Onerosas.

Entretanto, há um projeto de lei sendo tramitado na Câmara Federal desde 2020 que possibilita o Despejo Extrajudicial e isso pode mudar tudo, inclusive dando fim às garantias de locação, que trataremos mais à frente.

Nos Estados Unidos, por exemplo, na maioria das vezes se um inquilino fica inadimplente, será notificado com 3 dias após o vencimento do aluguel. Após 3 notificações amigáveis, a falta de pagamento resultará no despejo, processo judicial relativamente rápido que envolve a força policial, que poderá entrar no imóvel e colocar todos os móveis e objetos pessoais na calçada da rua. A cada ano, apenas nos EUA, mais de 2,3 milhões de pessoas são despejadas.

E qual a razão de tamanha burocracia no Brasil?
A resposta é simples: a morosidade do nosso judiciário. Um despejo aqui pode levar 2 anos e nesse período o locatário pode ficar morando, sem pagar nada. Por isso, proporcionalmente, poucos investidores compram imóveis para alugar por aqui. Apenas 18% dos imóveis no país são alugados, enquanto que em países mais desenvolvidos, essa proporção ultrapassa 50%. Por isso também a razão de se pedir tantas garantias antes de alugar um imóvel, afinal, ficar tanto tempo sem receber e, no final, ainda ficar no prejuízo, não está nos planos de ninguém.

Resumindo: a garantia de locação é uma forma na qual o locador pode resguardar legalmente os seus diretos. E um dos papéis fundamentais nesse acordo é o da imobiliária, que tem função de servir como um intermediário na negociação e auxiliar tanto inquilinos quanto proprietários a encontrar uma solução que resolva o problema.

Abaixo vamos elencar, de forma bem resumida, algumas formas mais comuns de garantia de locação e depois partiremos para a conclusão: é possível ou não elas acabarem no Brasil.

Fiador
Vamos começar com o mais famoso e ainda mais usado de todos, o Fiador. Nessa forma de contrato, quem está alugando o imóvel solicita a uma terceira pessoa, que entre como um possível responsável por assumir o aluguel e consiga realizar o pagamento.

Mas isso pode ser um pouco constrangedor, pois é necessário que o fiador comprove renda e passe pelo crivo de uma análise de crédito, sem falar que é necessário, ainda, comprovar a propriedade do bem, que pode levar mais de 10 dias úteis.

Depósito Caução
Tem coisa mais antiga que caução? Porém, tem muita gente que ainda utiliza para fazer o pagamento do aluguel. É o seguinte: quando se utiliza o caução, o locatário faz o pagamento de até 3 meses de aluguel na conta do locador, que deverá devolver corrigido, caso não haja nenhuma infração contratual. Nesta modalidade, não só dinheiro em espécie pode ser oferecido, até outros bens como um carro ou até mesmo outro imóvel, podem ser usados como depósito, na forma da lei.

Seguro Fiança
Nesta modalidade, o inquilino precisa contratar uma seguradora que faz um seguro para garantir as obrigações do locatário. O valor pode variar entre 8% a 15% o valor do aluguel e encargos, a depender da seguradora e da modalidade que o proprietário escolheu como garantia. A aprovação em seguradoras não é fácil, é necessário ter um excelente score, nome limpo e comprovação de renda alta, além de vínculo empregatício oficial.

Título de Capitalização
Já o Título de Capitalização é um pouco menos burocrático e envolve uma empresa que faz Capitalização, que vende este produto para o locatário e se, por um acaso, ele não conseguir pagar o aluguel ou outras obrigações, esse título pode ser usado para efetuar o pagamento. O valor do título pode variar entre 3 a 12 aluguéis adiantados.

É um processo meticuloso e que demanda o cumprimento de algumas regras e obrigações, mas é uma forma de você conseguir quitar sua dívida. Nessa modalidade, muitas vezes, não é preciso comprovar renda ou passar a ficha de idoneidade do inquilino.

Fiança Onerosa
Nesta modalidade, o inquilino contrata uma empresa que presta serviço de fiança, mediante o pagamento de um valor inicial e/ou um valor mensal. Trata-se de um fiador pessoa jurídica e muito se assemelha com o Seguro Fiança.

Em caso de inadimplência, a empresa garantidora paga os aluguéis ao proprietário, promove o despejo e cobra todos os aluguéis em atraso, mais as parcelas não honradas pelo inquilino. É um sistema menos burocrático e vem sendo muito usado pelas imobiliárias. Em alguns casos até mesmo se o inquilino tiver pequenas restrições em seu CPF, poderá ser aprovado, a depender da dívida.

Locação sem Garantia
Desde 2009, uma alteração na lei de locação deu a possibilidade de se alugar um imóvel sem garantia com alguma segurança, obtendo-se uma liminar judicial para desocupação em 15 dias, após notificado o inquilino.

Nesta modalidade, o valor do aluguel é cobrado antecipado todo mês e em caso de liminar, é necessário que o proprietário deposite o equivalente a 3 aluguéis, para garantir o juízo, ou seja, como primeiro ocorre o despejo e depois a discussão se o inquilino tem alguma justificativa pelo atraso, esse valor garantiria uma indenização, caso esse não tenha culpa pelo ocorrido.

Dito isso, será mesmo possível que todas essas formas de alugar um imóvel vão desaparecer de uma hora para outra no futuro? A resposta não é simples, mas caso o projeto de lei do Despejo Extrajudicial mencionado mais acima seja aprovado, pelo que tudo indica, várias delas cairão em desuso, como o Fiador, por exemplo.

Isto se dará porque, caso o inquilino atrase, basta ir a um cartório de Títulos e Documentos e dar entrada no despejo. Em até 30 dias corridos da lavratura da ata notarial, o locador promoverá a notificação do locatário para pagar a dívida no prazo de 30 dias corridos, sob pena de desocupação compulsória, igualmente, no prazo de 30 dias corridos.

É claro que existem algumas formalidades a serem cumpridas, como a necessidade da presença de um advogado e a possibilidade de discussão judicial, em defesa do inquilino, entretanto, muitos casos seriam resolvidos em pouco tempo, evitando prejuízos ao proprietário e, conforme anteriormente falado, a garantia só existe no Brasil, pois o risco de ficar muito tempo sem receber e até mesmo ficar no total prejuízo é muito grande, graças ao nosso judiciário, que não consegue se atualizar e acelerar seus processos no ritmo necessário.

Com isso, é possível que muitas locações sejam feitas sem garantia ou, aquelas que continuariam a serem feitas, como a Garantia Onerosa, teriam seus valores diminuídos, já que o risco para elas seria menor do que atualmente. Sem falar que com mais segurança, mais imóveis serão construídos e deixados para locação, aumentando a oferta e diminuindo o preço dos aluguéis dos imóveis. Todavia, só o tempo nos dirá o que realmente vai acontecer.

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Agora, você sabia que aqui na Renascença fomos pioneiros em oferecer a Fiança Onerosa e a Garantia de Aluguel, desde 1991? O sistema, literalmente, facilita a vida do proprietário e do inquilino na hora de fazer uma locação.

Fonte: Revista Renascença 12
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