Considerada uma modalidade de negócio imobiliário vantajosa, o leilão de imóveis pode ser mecanismo de lucro para o investidor e até mesmo para quem deseja adquirir um imóvel próprio com um preço mais em conta, mas também existem muitas nuances que precisam ser observadas e estudadas com total atenção antes de fazer a transação para não fechar um mau negócio. Então, na prática, como funciona um leilão de unidades imobiliárias?

É uma venda pública de bens, em que qualquer pessoa física ou jurídica pode participar desde que seja maior de 18 anos e capaz. É necessário se cadastrar junto ao leiloeiro responsável e habilitar-se para poder dar lances nos lotes de interesse.

O que designa um imóvel entrar nas condições de leilão é a ausência de pagamento pelos mais variados motivos: venda de um bem para pagar uma dívida, a venda de um bem para extinguir a propriedade em condomínio (em situações de existirem diferentes proprietários para uma única unidade imobiliária), a venda de um bem que consta em processo de inventário para cobrir as despesas do processo, ou de um processo de falência, entre outras situações. Então, os bens do devedor são penhorados e o imóvel passa por uma expropriação, sendo o leilão uma dessas maneiras de realizar esse processo.

São duas formas mais comuns de se realizar o leilão imobiliário: na esfera judicial, em que o imóvel é leiloado para quitar alguma dívida do proprietário cobrada em juízo, ou seja, através de processo judicial; e o outro formato é através do leilão extrajudicial, onde o imóvel leiloado pode ter diversas origens, como particular (pessoa física, jurídica ou instituição bancária) ou alienação fiduciária. É levado a leilão por falta de pagamento do financiamento no banco ou nas parcelas do imóvel comprado na planta diretamente com a construtora, desta forma acaba sendo dado como garantia para uma instituição financeira.

Em tese, os leilões podem acontecer de forma presencial (em local físico em que os lances pela internet não são aceitos), online (apenas pela Internet) ou mista (que conta com lances presencias e também pela Internet, simultaneamente).

No leilão existe um fator diferenciado que é a não realização da negociação direta, não há um vendedor e um comprador negociando o melhor valor, ganha quem oferecer a melhor oferta. No âmbito judicial, o bem é avaliado por um perito judicial que leva em consideração alguns dados do imóvel como a localização, o estado de conservação, o preço de mercado para imóveis semelhantes, a renda que o imóvel pode auferir, entre outros; a partir daí, vai a leilão isoladamente ou em lotes e são efetuados em duas etapas: na primeira etapa não aceita valor inferior ao da avaliação, na ausência de ofertas nesse primeiro momento, o juiz fixa um valor mínimo para os lances.

É importante salientar a complexidade deste segmento e o corretor de imóveis precisa estar atento, já que para o arrematante ter ciência se está fazendo um bom negócio, seja para investimento ou aquisição da casa própria, deve-se levar em consideração possíveis pendências e dívidas como IPTU, condomínio, gás, luz, e se há necessidade de reforma, e outro aspecto imprescindível é saber se o imóvel está ocupado ou não, orientando que imóvel desocupado é sempre a melhor alternativa. Todas as informações pertinentes às características do imóvel e sobre o leilão ficam disponíveis no edital sendo de fundamental importância o corretor de imóveis conhecer o edital para prestar as melhores orientações aos clientes.

Sobre a participação de corretores em leilões imobiliários, a revista Stand entrou em contato com o profissional Manuel Ferreira Guimarães, atuante neste segmento, que expressou qual a função do profissional da intermediação imobiliária em um leilão de imóveis e como pode obter lucro com essa execução:

– O corretor vai trabalhar como divulgador da oportunidade junto aos clientes, porém ao invés de agir como rotineiramente faz em uma transação direta com o cliente, nesse caso em específico, é aconselhável que trabalhe em equipe, que haja parcerias, é recomendável atuar juntamente com um advogado que ficará responsável por toda parte legal, fornecendo aval ou não ao corretor sobre a oportunidade de assumir a proposta de negociação com o imóvel em questão para evitar problemas futuros.

Magalhães ainda acrescentou sobre cuidados e lucros com a prática:

– O lucro que o corretor vai obter com essa atividade é um percentual em cima da transação, tudo baseado em todo trâmite e processo examinado acerca do leilão. Lembrando que é imprescindível o exercício da atividade em parceria para evitar futuros problemas.

Fonte: Stand Edição 47 – Revista do Creci-RJ