DICAS PARA NÃO CAIR NA PEGADINHA DA LOCAÇÃO

10/05/2022
| Colunista: , Edison Parente
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Assunto: , Aluguel, Imóveis

Segredos que ninguém te conta antes de alugar um imóvel

Renascenca20220510

Está querendo alugar seu imóvel?
Nós temos dicas importantes para você. Antes de tomar essa decisão importante, é necessário buscar o máximo de informações possíveis para não cair em alguma pegadinha na locação.
Afinal, estar bem informado evita aborrecimentos e arrependimentos futuros, tanto para proprietários quanto para inquilinos.
Para alugar um imóvel, é preciso conhecer bem as regras e condições. Então vamos ao que interessa!

IPTU: DE QUEM É A CONTA?

Essa é uma das grandes dúvidas que fazem parte do universo da locação de imóveis.
A não ser que tenha uma cláusula expressa dizendo o contrário, o pagamento do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é de responsabilidade do proprietário.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), artigo 22, inciso VIII, o locador (proprietário) é obrigado a pagar impostos e taxas que incidam sobre o mesmo, incluindo o IPTU.
A lei permite que o pagamento seja feito pelo locatário, desde que esteja previsto em contrato, essa é a regra geral. Caso o inquilino não pague, o proprietário tem o direito de pedir o imóvel de volta pelo descumprimento da cláusula contratual.
Fique atento nas locações verbais, que apesar de serem válidas, não há cláusula sobre quem paga o IPTU, pois não há contrato. Portanto, o proprietário não pode repassar esse ônus, sob pena de ter que devolver toda aquantia paga em dobro e até estar praticando contravenção penal.
Já nas situações de locação por escrito e com a cláusula que determina que o pagamento do IPTU é de responsabilidade do inquilino, o proprietário pode repassar proporcionalmente o encargo, caso tenha pago em cota única, mas o valor deverá ser o mesmo, independente se o pagamento foi à vista ou parcelado

DESGASTE NATURAL É INDENIZÁVEL?

A segunda coisa que você provavelmente não sabia sobre locação diz respeito ao estado de conservação do imóvel. Normalmente, esse ponto traz algumas situações chatas na relação entre o proprietário e o inquilino na hora da rescisão, pois o primeiro costuma alegar que falta algum detalhe e o segundo diz que o imóvel está perfeito.
Para evitar problemas, vale fazer uma vistoria bem detalhada no início do contrato com fotos e vídeos para que ambas as partes se protejam e também saber um detalhe: a diferença entre desgaste e uso indevido. Nas paredes, por exemplo, podem ser considerados uso indevido: marcas de mãos, quadros e de móveis que ficam encostados na parede. Já o desgaste natural é quando a pintura fica com aspecto amarelado, descascada e com rachaduras. Pela lei de locação, os primeiros casos devem ser reparados pelo inquilino, os outros não.

COTA EXTRA – DE QUEM É A RESPONSABILIDADE?

Mais uma dúvida na relação entre inquilino e proprietário.
Para entender esta questão, vamos novamente recorrer à Lei do Inquilinato que, nos artigos 22 e 23, lista as responsabilidades de cada um no pagamento das taxas de condomínio. Ao dono do imóvel, recaem as despesas extraordinárias, ou seja, as que não fazem parte dos gastos rotineiros com a manutenção do condomínio.
Já o inquilino fica responsável pelo pagamento das taxas referentes às despesas rotineiras da administração do condomínio, chamadas ordinárias.
Entender o papel de cada um nesse processo é essencial para evitar problemas no contrato de locação.
Para dar uma ajuda, nós usamos uma comparação simples: tudo que é novo no prédio é de responsabilidade do proprietário e tudo que é manutenção de algo que já existe, é do inquilino. No entanto, muito cuidado, isso não é uma regra incontestável, pois cada caso deve ser analisado individualmente.
A melhor forma de analisar caso a caso é ter profissionais experientes auxiliando a locação.

O INQUILINO PODE SER O SEU PRÓPRIO FIADOR?

Essa vai deixar muita gente de cabelo em pé! Sim, é possível o inquilino ser o seu próprio fiador! Vamos entender um pouco. Para que serve o fiador? Ele é o garantidor do pagamento total da dívida, caso o inquilino não pague. E qual a razão de existir essa figura? Estar garantido por uma pessoa com patrimônio imobiliário e que normalmente valha mais que um eventual prejuízo na locação.
E se o inquilino também tiver vasto patrimônio, também não poderia ser o seu próprio garantidor? Claro que sim, desde que tenha pelo menos um imóvel e o patrimônio seja suficiente para arcar com os riscos que envolvem a locação.
Normalmente, sugerimos que o valor do patrimônio seja superior 30 vezes o valor do aluguel, somados ao condomínio e IPTU.
É uma situação que pode ocorrer, por exemplo, em locações para indústrias ou grandes empresas que normalmente não apresentam fiador, já que elas têm vasto lastro declarado. Mas vamos concordar que é difícil convencer um proprietário dessa ideia.

É POSSÍVEL ALUGAR IMÓVEL SEM GARANTIA?

Quando você vai alugar um imóvel, seja ele direto com o proprietário ou por meio de uma administradora, normalmente é exigido alguma forma de garantia locatícia, sendo o fiador a mais conhecida, embora hoje o mercado ofereça alternativas que estão ganhando espaço como a fiança facilitada, seguro fiança e título de capitalização, entre outras.
No entanto, nem sempre o interessado se encaixa em alguma dessas modalidades e a única saída seria alugar conforme determina a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em seu art. 42, que permite a locação sem garantia e com cobrança antecipada do aluguel.
Vale lembrar que a cobrança antecipada, ou seja, aquela em que o locatário paga no início do mês para só então usufruir do imóvel, só é permitida em alguns poucos casos, como é o caso da locação sem garantia. Locações sem garantia ainda desfrutam de uma facilidade, a liminar de despejo, em que o processo pode ser bem mais rápido que o normal, mas atenção, conforme a legislação, para que se obtenha a prerrogativa da liminar, o locador deve depositar o equivalente a 3 (três) aluguéis vigentes, para garantir o juízo, ou seja, para caso ao final do processo tenha sido comprovado que o locatário não deu razão ao despejo, o mesmo seja indenizado das suas despesas.

ALUGUE COM INFORMAÇÃO

Agora que você descobriu pegadinhas que você não sabia sobre locação, lembramos que para uma negociação segura, é importante contar com a assessoria de uma imobiliária de credibilidade.
Apostar em uma empresa que entende do assunto, é a melhor maneira de cuidar do seu imóvel sem dor de cabeça.
Conte com a Renascença Administradora de Imóveis. Há mais de 45 anos alugando e administrando imóveis em todo Rio e Baixada Fluminense.
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