Imóveis – O Princípio da Continuidade

05/04/2019 |
Assunto: , Imóveis

A sequência cronológica dos atos registrados na matrícula que garantem
a segurança jurídica de uma negociação imobiliária

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O registro da escritura de compra e venda representa o ápice, ou seja, o momento mais importante em uma negociação imobiliária, pois é este ato que transfere a propriedade para o novo dono. E para que de fato se concretize, algumas diretrizes precisam ser respeitadas, ou seja, apresentado um título para registro, o oficial irá proceder de acordo com princípios que se aplicam ao registro imobiliário para concretizar ou não ação.

Entre estes princípios está o da Continuidade, que aponta a necessidade de cada imóvel, individualizado de forma adequada através da matrícula, possuir uma cadeia de titularidades, sendo que a inscrição de um novo direito só poderá ocorrer se o vendedor do imóvel constar no registro como titular. Desta forma, as transmissões que se sucedem, derivam uma das outras, no literal sentido da palavra continuidade. Todos os atos que envolvem as partes necessitam de uma sequência cronológica. Este fator proporciona uma maior segurança jurídica ao negócio.

– Certamente está entre os princípios mais importantes. É elementar para a construção da viabilidade dos negócios imobiliários. Já que é através dele que saberemos quem está ligado ao imóvel, ou seja quem são os titulares dos direitos reais relativos ao mesmo e outras hipóteses decorrentes da especialidade – comenta a especialista em direito imobiliário, Iracema Reis.

Assim, no ato de apresentação do título no Registro de Imóveis, há a confrontação dos dados que estão na matrícula com aqueles que estão no novo documento. Em situações de divergências, deverão ser apresentados os comprovantes para adequar o novo título, de acordo com a ordem cronológica.

O princípio da continuidade está descrito no artigo 195 da Lei de Registros Públicos 6.015/73:

“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”

E quando o princípio da continuidade não é respeitado, as partes encontram problemas na hora de registrar a escritura de compra e venda. Pode acontecer de uma pessoa comprar o imóvel de outra e logo em seguida vender para um terceiro e por economia de gastos em relação ao pagamento de impostos e taxas imobiliárias, além de despesas com cartórios, optarem pelo registro apenas da última transação, sem qualquer citação da primeira pessoa que se encontra como proprietário do imóvel. Na prática, pelo princípio da continuidade, nenhum registro poderá ser feito sem que a primeira transferência seja registrada.

No mesmo sentido, se uma pessoa comprou um imóvel em 2012 quando se encontrava solteira e resolve vender esta unidade em 2018, com outro estado civil. Agora ela é casada. Assim, para registrar a escritura de compra e venda, antes será necessário averbar na matrícula do imóvel o casamento, para então registrar a transmissão da propriedade.

Em outro exemplo, a mesma regra vale para o registro de partilha em situação de falecimento do proprietário. Antes do registro da partilha com a divisão dos bens, o óbito precisa ser averbado na matrícula do imóvel, para depois ocorrer a divisão dos bens.

Não apenas em relação aos proprietários, mas todos os atos que envolvam o imóvel também necessitam de uma sequência.

Iracema Reis destaca ações que o corretor de imóveis não pode deixar de ter para garantir que o princípio da continuidade seja cumprido:

– Além de exigir para qualquer negociação imobiliária a certidão atualizada e de inteiro teor sobre o imóvel (ônus reais com cadeia de dominial), deve também sempre informar ao seu cliente que o registro necessita ser imediatamente realizado.

Em tempos de concentração dos atos registrais mais ainda o profissional deve primar pela observância da continuidade que tem forte assento no princípio da especialidade, sem sua observação não será permitido exercer um dos principais direitos do proprietário de imóveis que é a sequela. Este direito é caracterizado pelo “poder” que o titular do imóvel tem de seguir o bem, o direito de perseguir a coisa. De acordo com o artigo 228 do Código Civil, o titular do domínio pode usar, gozar, dispor e seguir, ou seja, pode entrar com as ações cabíveis para reclamar a titularidade da coisa. Portanto o titular terá o direito sobre o bem, ainda que o mesmo esteja em posse de terceiros.

Pode-se destacar que o princípio da continuidade garante o perfeito encadeamento dos atos referentes aos titulares e ao imóvel. Cada matrícula necessariamente precisa apresentar uma cadeia de ações registradas, sendo que cada uma deve estar ligada a anterior e a posterior, sem interrupção da continuidade, o que permite o conhecimento da situação do imóvel através da análise da matrícula da unidade.

Fonte: Stand Edição 44 – Revista do Creci-RJ

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