No período colonial, o país possuía uma imensa extensão de chão sem produtividade devido à falta de pessoas para trabalhar a terra. Na época, o Brasil era alvo constante de ataques de outras nações, o que fazia com que homens fossem transferidos para fazer a proteção do território nacional. Nesse cenário, surgiu a enfiteuse, também conhecida como aforamento, com o objetivo de proporcionar ao proprietário de terras não utilizadas a possibilidade de fornecer para outra pessoa o domínio útil da propriedade. Portanto esses terrenos surgiram inicialmente com a justificativa de servir para defesa do território.

A enfiteuse é conhecida como o direito de uso e gozo de um terreno que é localizado em uma área de marinha. Tais espaços são considerados áreas públicas, onde quem possui o direito de ocupar, seja para uso comercial ou residencial, deve pagar uma taxa anual e fixa, chamada foro. O valor é recolhido por meio de um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Segundo o Ministério do Planejamento a quantia arrecadada é destinada para políticas públicas diversas.

Muitos desses terrenos de marinha são de propriedade da União. Mas não é só a União que cobra tal taxa. Certas áreas, o município que é responsável e beneficiado com o arrecadamento. Há ainda locais que pertencem às famílias da época do imperialismo, e ainda alguns doados pela coroa portuguesa à igreja católica (como o Convento de Santa Tereza).

No caso de Petrópolis, a taxa inclusive é popularmente conhecida como taxa do príncipe ou imposto do príncipe. Nesse caso, o recolhimento é feito pela Companhia Imobiliária de Petrópolis, administrada por dez herdeiros da antiga Família Imperial Brasileira.

O contrato de enfiteuse é composto pelo real proprietário do imóvel, conhecido também como senhorio direto, e o enfiteuta ou foreiro, que adquiriu o domínio útil do imóvel e realiza o pagamento do foro anualmente, cujo valor foi estabelecido no momento do contrato.

É importante ressaltar uma característica específica da enfiteuse que é a transmissão aos herdeiros legítimos ou testamentários, sendo portanto um direito perpétuo. Apesar da característica hereditária, a enfiteuse pode ser extinta pelos seguintes fatores: inadimplemento de cláusula contratual; pelo abandono do imóvel; pelo não pagamento do foro por três anos consecutivos ou quatro intercalados; nas regiões onde não existam mais motivos para aplicação do regime enfitêutico, pela remissão do aforamento, entre outros.

Caso o proprietário do domínio útil do imóvel queira transferir esse direito ele deve pagar uma taxa chamada laudêmio. Tal pagamento serve como se fosse uma compensação para o proprietário do domínio direto por ele não exigir o retorno do direito de uso. Essa taxa é calculada com base no valor da transação e é recolhida também pela Secretaria do Patrimônio da União, no caso de imóveis pertencentes à União.

Cuidados na negociação de imóveis foreiros

Como identificar afinal se o imóvel é foreiro? Antes de tudo cabe esclarecer que imóvel foreiro vem a ser o mesmo que unidade com enfiteuse. Há duas formas de identificação deste tipo de unidade. Para saber se o imóvel é foreiro ao município obtém-se a Certidão Enfitêutica. E para saber se ele é foreiro à União, ao Estado, ou a qualquer outra pessoa física ou jurídica beneficiária, basta emitir uma Certidão de Ônus Reais, no Registro Geral de Imóveis.

Segundo o advogado Hamilton Quirino, especialista em direito imobiliário, assim que o corretor se deparar com uma negociação de imóvel foreiro deverá informar às partes interessadas, que será preciso pagar o laudêmio, que é cobrado do proprietário, para transferir imóvel foreiro. Em segundo lugar, verificar se existe algum débito do foro anual, que deverá ser recolhido. O corretor deve ficar atento às taxas que devem ser pagas para efetivar a negociação:

– Havendo débito do foro, deve-se emitir a guia para pagamento. No caso do laudêmio, é necessário, além do pagamento, obter-se um alvará de autorização de venda. Se for localizado no município do Rio de Janeiro, o laudêmio será de 2,5% do valor do imóvel a ser vendido – explica o advogado.

Tanto para o pagamento do foro, quanto do laudêmio, é necessário a retirada de um DARF no site da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Para o foro é necessário apenas o CPF ou CNPJ do devedor, ou o número de Registro de Imóvel Público (RIP). Já para o cálculo e emissão do laudêmio precisa do número do RIP, o valor da transação, o percentual do imóvel e o valor do laudêmio eventualmente já recolhido.

Por fim, importante para quem compra e vende imóveis, assuntos como esse têm de ser observados com muita atenção pelos profissionais para pleno esclarecimento aos clientes.

Fonte: Stand Edição 45 – Revista do Creci-RJ