Direitos sobre Imóveis na União Estável

29/03/2019 |
Assunto: , Imóveis

Hoje é cada vez mais comum a opção pela União Estável. E o que isso interfere nas negociações imobiliárias? Em muita coisa. Nesta reportagem descubra as orientações que devem ser passadas em uma negociação de compra e venda de imóveis com esse perfil de clientes.

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Inicialmente é importante destacar que se trata de um tema complexo e bastante atual, sendo necessário entender os fatores que configuram a União Estável.

– Ela foi reconhecida pela Constituição de 1988 como uma modalidade de entidade familiar. Após um período de 6 anos, em 1994, tivemos a Lei a 8971, a primeira legislação que regulou a matéria. Em seguida veio a Lei 9278, de 1996, que também deu diretrizes sobre o tema. A primeira Lei trazia um prazo mínimo para configurar essa relação familiar, a de 1996 suprimiu esse prazo mínimo e o Código Civil de 2012 também não fixou nenhum tempo mínimo, sendo que o artigo 1723 deste código definiu o que é uma União Estável – destaca o especialista em Direito de Família, Sergio Herrera.

Art. 1.723. É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família.

– Portanto alguns requisitos são essenciais como a convivência pública, contínua e duradoura, ou seja é necessário que a sociedade reconheça esse casal, contínua e duradoura no sentido de não haver um hiato temporal e além disso a intenção de formar uma família, pois muitas vezes duas pessoas podem morar juntas, mas não possuem o objetivo de formar uma família, são dois amigos, namorados, por exemplo – complementa Sergio Herrera.

A importância do tema se dá também porque não existem apenas relações familiares entre homem e mulher como estabelecido na lei, existem as relações homoafetivas, a monoparental e a multiparental.

Mesmo o casamento e a união estável entre pessoas do mesmo sexo ainda não estar previsto na lei, decisão do STF de maio de 2011 através da Ação de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 132 e a Resolução 175/2013 do Conselho Nacional de Justiça reconheceram a união homoafetiva como entidade familiar. Pesquisa realizada pelos Cartórios do país mostra que é cada vez maior o número de pessoas que escolhem a união estável do que o casamento. Entre 2011 e 2015, a modalidade aumentou 57% em todo o Brasil, enquanto os matrimônios cresceram 10%.

Não há restrições para aquisição de imóveis nesse estado civil, porém é preciso o máximo de atenção e cautela para evitar transtornos, principalmente em casos de separação. Em relação aos direitos na compra e venda de imóveis, a complexidade da união estável é a informalidade. Por isso, atualmente, percebe-se um movimento maior de casais que buscam o reconhecimento e a regularização dessa união, fazendo a escritura. Mas o problema é a prova para saber se há ou não a União Estável. Comprovado esse perfil de união, os requisitos de direitos sobre imóveis são os mesmos do casamento formal.

Todo corretor de imóveis deve verificar se o vendedor solteiro, viúvo ou divorciado convive em união estável, como é uma questão que envolve direitos, o profissional precisa investigar, analisar mais detalhes sobre o cliente, pois pode-se deparar com um possível comprador que convive em união estável e esse convivente pode ter direito, podendo anular o negócio, causando a insegurança jurídica da transação.

– A união estável não é necessariamente declarada. É uma situação de fato e que se transforma numa situação de direitos. Então o corretor de imóveis sabendo que existe a união estável precisa investigar se o convivente possui ou não participação no patrimônio do vendedor. O artigo 1.725 do Código Civil adotou como regra, como regime patrimonial, a comunhão parcial de bens, que é o mesmo adotado no casamento, ou seja aquela pessoa que casa e não opta por outro regime, casa pela comunhão parcial de bens, o mesmo vale para a união estável. Mas nada impede que os conviventes adotem um outro regime, como a separação ou comunhão universal de bens. Essa modificação de regime necessita ser de maneira formal. Tem que haver um pacto para escolha de um regime diferente da comunhão parcial de bens. Se eles não têm nenhum pacto eles estão sob o regime padrão – explica Sergio Herrera.

Ao identificar o regime de bens adotado na união estável, o corretor precisa ter cuidado de verificar se a aquisição do imóvel ocorreu durante o período de convivência, proporcionando direitos ao convivente ou se essa propriedade foi adquirida antes da convivência. Outro ponto que se deve ter atenção redobrada é se o bem for obtido por herança ou doação, que é uma situação que exclui a comunicação do patrimônio.

A compra de um imóvel não necessita da ciência ou participação do outro. É tido como um bem comum. Então o profissional precisa explicar que como o comprador convive em união estável o convivente terá direito ao patrimônio adquirido.

Por fim, o profissional precisa ter o cuidado de dar todas as informações referentes à comunhão do patrimônio aos clientes. Se a pessoa é casada ou convive em união estável gera reflexos no patrimônio dos envolvidos. O Corretor precisa estar munido de informações e lembrar de sempre perguntar se o cliente é casado ou se convive em união estável. Não se satisfaça apenas com dados que constam no Registro de Imóveis. É preciso buscar as informações completas com os interessados para garantir a segurança das negociações imobiliárias.

Fonte: Stand Edição 44 – Revista do Creci-RJ

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