Creci-RJ: Perguntas & Respostas

02/08/2019 |
Assunto: , Imóveis

CreciRJ20190802

Em compromisso de compra e venda para aquisição de imóvel em que a obrigação de pagar foi fracionada, com a ocorrência de inadimplemento, é possível elidir a retomada do imóvel ou sua constrição judicial?

É certo que, em geral o inadimplemento nessa modalidade de contrato conduz a retomada do imóvel ou a sua constrição judicial. Todavia, importante destacar que cada caso deve ser analisado de maneira individualizada. Assim, em recente decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – 22º Câmara de Direito Privado – Relator Desembargador Roberto Mac Cracken – Apelação Cível 1014175- 90.2016.8.26.0011, a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial foi acolhida em razão do número de parcelas pagas pelo devedor, senão vejamos:

“A função social do contrato e os princípios que regem a dignidade da pessoa humana, sem retirar direito efetivo do credor, como restou decidido, preservam uma série de valores fundamentais, não violando, ‘data vênia’, a estrutura jurídica e a sistemática de proteção de direitos lançados na Constituição da República.”

Ademais, no presente caso, das 72 parcelas previstas contratualmente, 62 foram adimplidas e a 63 de forma parcial, justificando os requisitos para aplicação da teoria quais sejam: “quer pela quantia que já foi devidamente honrada quer pela possibilidade, ainda que de modo diverso, que o credor tem para satisfazer o seu direito, o que restou expressamente reconhecido.”

Resta claro no decisum que a decisão preservar o principio da dignidade da pessoa humana e não afronta o direito do credor, que dispõe de outras formas de constrição para buscar o crédito ao qual faz jus:

“A teoria do adimplemento substancial não implica em afronta aos princípios da autonomia privada, função social e boa-fé objetiva, já que o credor ainda tem o direito de perseguir o saldo devedor remanescente pelos demais meios legais cabíveis de satisfação do crédito, de modo que, estando o percentual pago pelo mutuário próximo ao máximo, ou seja, superior a 86%, o que é incontroverso nos autos, deve ser autorizada a aplicação da almejada teoria.”

Gostaria de saber a diferença entre fiança e aval?

São garantias diferentes. Embora ambas sejam garantias fidejussórias a fiança é um contrato acessório, como a prestada nos contratos de locação, tem natureza subsidiária enquanto o aval é utilizado nos títulos de crédito, como nota promissória, é uma obrigação principal, dotada de autonomia, literalidade e não tem contrato.

No contrato de locação em que a garantia é a fiança é necessária à outorga uxória do fiador (a)?

É importante esclarecer que, a outorga uxória ou marital do fiador(a) tem por objetivo impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. O Superior Tribunal de Justiça na Súmula 332 esclarece que “Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica total ineficácia da garantia, salvo se o fiador emitir declaração falsa, ocultando seu estado civil de casado” (Teses STJ 101- 13/04/2018).

Os corretores na administração dos imóveis locados devem estar atentos a essa espécie de garantia, em especial, da importância da respectiva outorga dos cônjuges.

Quero saber o que é usufruto?

O usufruto é um direito real de uso sobre coisa alheia. Este direito confere ao usufrutuário, que não é o proprietário, a posse, o uso e a fruição do bem e não a sua disposição. O domínio do bem pertence ao nu proprietário que ao contrário não possui a posse.

As dúvidas devem ser enviadas para o e-mail imprensa@creci-rj.gov.br

Fonte: Stand Edição 45 – Revista do Creci-RJ

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